اصول سرمايه گذاري در بازار املاك و مستغلات - مقدمه- مهم

[jahanagahi]

بررسي موج بعدي:موج بعدي مسكن در سال 01 تا 02 از جنبه هاي زيادي قابل بررسي است.موج قبلي و فعلي را تجربه كرده ايم و موج بعدي را مي توان با توجه به تجربه قبلي و واقعيات جامعه تجزيه و تحليل كرد. عوامل موثر و مهم كه در تعيين قيمت مسكن در آينده تاثير گذار هستند به شرح ذيل مي باشند:

1.طرح ساماندهي بنگاههاي املاك و مستغلات با ايجاد كد رهگيري:اين طرح مي تواند يكي از بهترين طرحهاي موثرو كارآمددركنترل قيمت مسكن باشد.با ايجاد كدرهگيري امكان شناسايي معاملات انجام شده بوجود مي آيد و هر كسي كه بيش از سه بار نسبت به انجام معاملات ملكي اقدام كند اين عمل براي وي شغل محسوب شده لذا بايد ماليات بپردازد.

[jahanagahi]

2.طرح زمينهاي 00 ساله:

با توجه به اينكه هر گونه افزايش قيمت در بازاراملاك و مستغلات و هر بازار ديگري طبق عرضه و تقاضا صورت مي گيرد لذا اين طرح مي تواند به طرز بسيار موثري باعث كنترل قيمت مسكن گرددچون بطور بي سابقه ايي عرضه مسكن را بالا مي برد. درشرايط فعلي در استان تهران در چهار نقطه ،دولت جمهوري اسلامي ايران اقدام به واگذاري زمين به تعاونيها جهت ساخت مسكن كرده است لذا اين موضوع باعث اسكان جمعي از مردم در اين آپارتمانها مي گرددو تاثير بسيارموثرومهمي روي مسكن در تهران خواهد داشت همين موضوع در شهرستانها نيز صادق بوده و مي تواند اثرگذار باشد از طرفي، چون دولت مقرر كرده كه فقط افراد واجد شرايط مي توانند از اين امتياز استفاده كنند بنابراين حق به حقدار مي رسد و كساني كه واقعا از امكانات دولتي در خصوص مسكن استفاده نكرده اند اين امتياز شامل حال آنها شده و مشكل اصلي و اساسي آنها را حل خواهد كرد و كسي كه در داخل شهرتهران قادر به پرداخت هزينه هاي مسكن نيست خيلي راحت مي تواند از اين آپارتمانها استفاده كند.

[jahanagahi]

3.اخذ ماليات از خانه هاي خالي :

گرفتن ماليات از خانه هاي خالي مي تواند در كنترل قيمت مسكن خيلي موثر واقع شود چون در اين صورت افراد مجبور هستند بجاي واسطه گري در بخش مسكن در بازارهاي ديگر سرمايه گذاري كنند و يا اينكه در صورت داشتن خانه هاي خالي ،حداقل آنرا اجاره دهند تا ماليات به آنها تعلق نگيرد.

[jahanagahi]

4.رونق گرفتن بورس اوراق بهادار:

با توجه به بحث خصوصي سازي در كشور و با توجه به اينكه قسمت اعظم دارايي دولت بايد به بخش خصوصي واگذار شود و در اين واگذاري ها شركتهاي مهم و سود ده زيادي وجود دارند لذا اين بازار مي تواند نقدينگي را به سوي خود جذب كرده و از وارد شدن آن در بازار
مسكن و به تبع آن ايجاد موج جلوگيري كند.امروزه در بورس هر روز سهامي بهتر از روز قبل عرضه شده و افراد را به خريدن خود ترغيب مي كنند.

[jahanagahi]

5.تشويق و ترغيب كارمندان دولت به مهاجرت از تهران:

اين سياست دولت جالب و قابل توجه بوده و در نوع خود واقعا بي نظير مي باشد با توجه به اينكه در اين سياست از افرادي كه داراي سابقه خدمتي بالايي هستند خواسته شده به شهرستان بروند و از طرفي اين افراد داراي بچه هايي هستند كه در سن و سال اذدواج مي باشند لذا با اجرا شدن اين طرح افراد زيادي به شهرستانها مراجعت خواهند كرد و چون در صورت مراجعت آنان به احتمال زياد فرزندان خودشان را نيز با خود خواهند برد لذا تهران كمي سبك خواهد شد.

[jahanagahi]

6.انتقال كارخانجات،پادگانها،دانشگاههاومراكزبزرگ دولتي در تهران به شهرستانها:

اين طرح نيز بسيار مهم بوده و فضاي خالي زيادي را ايجاد خواهد كرد و اگر از اين فضاهاي خالي شده درست استفاده شود كمك بسيار بزرگ و شايان توجهي به بخش مسكن خواهد شد چرا كه مي توان با ساخت و ساز اصولي در آن فضاهابخش اعظمي از مشكل مسكن را حل كرد.با انتقال اين مراكز به شهرستانها ،افرادي كه در آنجا كار مي كنند بالتبع به شهرستانها خواهند رفت كه اين مورد نيز مي تواند در كاهش جمعيت تهران موثر واقع شود.

[yunespc]

7.خصوصي سازي بخش فولاد و سيمان كشور:
قسمت اعظم يك ساختمان از سيمان و فولاد ساخته مي شود و مي توان گفت اين دو ماده اوليه ساخت مسكن در تعيين قيمت آن بسيار موثر هستند.با توجه به اينكه كارخانجات سيمان به طوروسيعي در حال گسترش هستند و هر روز از گوشه و كنار مملكت شنيده مي شود كه كارخانه جديدي شروع به كار كرد. مي توان پيش بيني نمود كه مشكل كمبود سيمان در موج بعدي حل گردد.از طرف ديگر با توجه به واگذاري كارخانجات فولاد به بخش خصوصي و انگيزه افراد مي توان پيش بيني كرد توليد فولاد كشور بالارفته و مي تواند يكي از فاكتورهاي تاثيرگذار در قيمت تمام شده ساختمان باشد.

[jahanagahi]

.خصوصي سازي بخش فولاد و سيمان كشور:قسمت اعظم يك ساختمان از سيمان و فولاد ساخته مي شود و مي توان گفت اين دو ماده اوليه ساخت مسكن در تعيين قيمت آن بسيار موثر هستند.با توجه به اينكه كارخانجات سيمان به طوروسيعي در حال گسترش هستند و هر روز از گوشه و كنارمملكت شنيده مي شود كه كارخانه جديدي شروع به كار كرد. مي توان پيش بيني نمود كه مشكل كمبود سيمان در موج بعدي حل گردد.از طرف ديگر با توجه به واگذاري كارخانجات فولاد به بخش خصوصي و انگيزه افراد مي توان پيش بيني كرد توليد فولاد كشور بالارفته و مي تواند يكي از فاكتورهاي تاثيرگذار در قيمت تمام شده ساختمان باشد.
2. تاثيرگذاري بسيار كم وام مسكن در خريد مستغلات:در شرايط فعلي مبلغ وام مسكن بسيار كم بوده و تاثير چنداني درافزايش قيمت مسكن ندارد و پيش بيني مي شود كه اين مبلغ افزايش چنداني نخواهد داشت واگر هم افزايش پيدا كند افزايش آن جزئي بوده و چندان موثر نخواهد بود.مسلماً هرچقدر مبلغ وام مسكن بيشتر باشد.قدرت خريد مردم بالا رفته و باعث تورم در مستغلات خواهدشد.
0.تجربه افراد در خريد و فروش مسكن : با توجه به افزايش قيمت قبلي دربخش مسكن وتجربه افراد درموجهاي قبلي سطح اطلاعات افراد بالا رفته و پيش بيني مي گردد اين تجربه درموج بعدي موثرواقع شود.
پس لرزه هاي پس از موج:هر موجي كه ايجاد مي شود و به اتمام مي رسدپس لرزه هايي هم دارد كه معمولا اين پس لرزه ها حدود شش ماه بطول مي نجامند.فرض كنيد كه در طول موج،فردي تصميم داشته آپارتمان خود رابه قيمت 68888888 تومان بفروش برساند و مشتري هم داشته ولي بنابه دلائلي اين آپارتمان را نفروخته است.پس از پايان موج و كاهش قيمت هرگز راضي نمي شود به قيمتي پايين تر اين معامله را انجام دهد و تاشش ماه پس از موج فكر مي كند كه مي تواند به همان قيمت قبلي آنرا بفروش برساند پس از اين مدت، فروشندگان واقعي كه تعدادشان حدود 28 درصد از كل فروشندگان مي باشند مجبور هستند به هردليلي ملك خود را بفروشند لذا پس لرزه ها هم پس از شش ماه تمام شده و فرصت مناسب براي خريد مسكن ايجاد مي شود.
آيا قيمت مسكن در محدوده زماني مابين دو موج ثابت مي ماند؟قيمت مسكن ظاهرا در محدوده زماني مابين دو موج ثابت مي ماند ولي تجربه نشان داده كه واقعا چنين نيست و مي توان با بكارگيري اصول و فرمولهاي ارائه شده در اين كتاب حدود 25 تا 38 در صد پايين تر از مظنه بازار اقدام به خريد كرد.
اصول سرمايه گذاري در بازاراملاك و مستغلات:سرمايه گذاري در بازاراملاك و مستغلات به سه روش تقسيم مي شود كه به شرح و تفضيل هر كدام از آنها مي پردازيم.

[jahanagahi]

0

1.سرمايه گذاري كوتاه مدت) 1ماه تا 1سال(:دراين روش ،سرمايه گذار مي خواهد حداكثر تا يك سال بازگشت سود مناسبي داشته باشد.لذا لازم است با توجه به وضعيت موجود و دوران ركودفعلي،ارزش افزوده اي ايجاد كند تا بتواند سود مناسبي از معاملات مسكن بدست بياورد.توضيح اينكه ،ايجادارزش افزوده يكي از خلاقيت هاي مهم درساخت و ساز است.
ارزش افزوده چيست؟و چگونه مي توان دربازار املاك و مستغلات ارزش افزوده ايجادكرد؟بي گمان يكي از روشهاي اصلي ثروتمند شدن ايجاد ارزش افزوده مي باشدافرادي كه دراين كار مهارت دارند براحتي مي توانند دربازار كنوني ايران ثروت بسياربالايي را ايجاد كنند.به عنوان مثال :سخنراني، را در نظربگيريد كه يك CD خام را به قيمت 158 تومان مي خرد و با ضبط صداي خود دراين CD ،آنرا به قيمت 3888 تومان مي فروشداين يك نوع ارزش افزوده مي باشد.همين بحث دراملاك و مستغلات نيزصادق بوده و مي توان باخريد يك آپارتمان يا خانه ويلايي و با ايجاد تغيير مناسب ،آنرا به قيمت بالاتري فروخت ويا اينكه زميني را خريد و با ساخت مناسب درآن به سود مطلوبي دست يافت.
يكي ديگر از صورتهاي ايجادارزش افزوده ،ساخت در بافت فرسوده مي باشد.امروزه شهرداريها براي رونق دادن به ساخت مسكن دربافتهاي فرسوده ،تراكم تشويقي مي دهند مي توان از اين فرصت ها استفاده كرد. در سرمايه گذاري كوتاه مدت،سوداصلي براساس خريدو فروش صورت مي گيرد لذا بايد بتوانيم به
موقع خريدكرده و به موقع هم بفروشيم و سعي كنيم بنحو احسن از تكنيكهاي خريد استفاده كرده و در فروش هم طمع نكنيم. با توجه به كوتاه بودن طول دوره،آورده نقدي سرمايه گذاربايد بيشتر باشدچراكه دربازاراملاك و مستغلات نسبت زمان به آورده نقدي برعكس مي باشد هرچقدر پول بيشتري داشته باشيم درزمان كوتاه تري به سود دست پيدا مي كنيم و هرچقدر پول كمتري داشته باشيم درزمان بيشتري به سود مي رسيم.

2.سرمايه گذاري ميان مدت) 1تا 3سال(:دراين روش،سرمايه گذار مي خواهد حداكثر تا 3سال بازگشت سود مناسبي داشته باشد. طول اين دوره مناسب بوده و مي توان با اطلاع يافتن از ايجاد موجها سرمايه گذاري مناسبي انجام داد و يا در پيش خريدها شركت كرد.اكثرسازندگان و حتي شركتهاي حقوقي با توجه به نياز نقدينگي پيش فروشهاي مناسبي را انجام مي دهند.لازم است در پبش خريدها به اسناد و مدارك توجه بيشتري داشته باشيد.

3.سرمايه گذاري بلند مدت)از 3سال به بالا(:باتوجه به كافي بودن زمان اين دوره،هرگونه سرمايه گذاري در آن،باسودمناسبي همراه است.اگربخواهيم به چند مورد از اين فرصتها اشاره كنيم مي توان به شرح ذيل آنهاراتوضيح داد:

1.خريد هرنوع ملكي با توجه به موجهاي افزايش قيمت:درهرصورت هرپنج سال يك موج ايجاد مي شود.دربدترين حالت درپنج سال يك موج افزايش قيمت خواهيم داشت.لذا با گذشتن از يك موج سود مناسبي نصيب ما خواهد شد.

2.تغييرات جغرافيايي ملك:مكانهايي كه مشمول طرح تعريض جاده مي شوندو مكانهايي كه امكان
دارد درآينده،امكانات خاصي به آنجا اضافه مي شود.

3.تغييركاربري:اوج شكوفايي ملك درتغيير كاربري مي باشد.

4.خريد سهميه تعاوني:باتوجه به اينكه اكثر زمينهايي كه مشكل شهرداري دارندويادربافت شهري نيستند به تعاونيها واگذار مي شوند لذا تحويل آپارتمانهاي تعاوني كمي به درازا مي كشد ازاينرو مي توان اين سهميه ها را به قيمت ارزانتري خريد و در بلند مدت صاحب مسكن شد. از ساير ويژگيهاي تعاونيهاكه به ارزان شدن آنها منجر مي شود مي توان به زمين ارزان،مصالح نا مناسب،نقشه هاي تكراري،نماي متحدالشكل،عدم رعايت ضوابط و استانداردهاي ساختمان سازي و
داشتن بافت كارمندي اشاره كرد.
-------------------------------------------------------
اصول سرمايه گذاري در بازار املاك و مستغلات - فصل چهارم
بنگاههاي املاك
بنگاههاي املاك چه كساني هستند و داراي چه مهارتهايي مي باشند؟درتعريف وتبليغ بنگاههاي املاك بعضا مشاهده مي شود از كلمه مشاور املاك استفاده مي كنندكه جا دارد دراينجا ابتدا كلمه مشاور را تعريف كرده و ببينيم آيا اين تعريفها درست هستند؟مشاور كسي است كه در علم يا مهارتي داراي تخصص باشد و بتواند درآن زمينه به افراد و مراجعان اطلاعات كافي بدهد و آنها را در تصميم گيري كمك كند در حاليكه آنچه كه ما امروز دربازار مستغلات مي بينيم براي راه اندازي بنگاه املاك فقط كافي است كه از امور صنفي و يا شهرداري مجوزهاي لازم اخذ گردد و هيچ توضيحي در خصوص تخصص فرد خواسته نمي شود. لذا آن انتظاراتي را كه ما از اين بنگاهها داريم برآورده نخواهدشد.مابايد اطلاعات لازم را در خصوص ملك مورد نظر خود،شخصا جمع آوري كرده و طبق فرمولهاي ارائه شده در كتاب عمل كنيم.برخلاف ساير بازارها ،بازار مستغلات داراي قيمت استاندارد و معين نيست لذا قيمت گذاري بصورت صددرصد سليقه اي مي باشدو هرقيمتي را كه فروشنده براي ملك و ساختمان خود تعيين مي كند به عنوان قيمت فروش تلقي مي گردد. لذا واجب و ضروري است كه در هنگام خريدو فروش ازكم و كيف كارباخبر باشيم.
يكي ديگر از موارد بسيار مهم در بازار مستغلات و در برخورد با بنگاههاي املاك داشتن اطلاعات كافي و آشنايي كامل با قوانين مي باشد.متاسفانه مشاهده مي شود كه بعضا تعرفه هاي تعيين شده ازطرف امور صنفي رعايت نمي شود .درهر مرحله اي كه اقدام به خريد يا فروش ملك مي كنيد حتما بايد تعرفه هاي آن محل را از بنگاههاي املاك كه از طرف امور صنفي به آنها داده شده بخواهيد و طبق آن عمل كنيد. بنگاه املاك ،وظيفه دارد فروشندگان و خريداران را به همديگر معرفي كرده و ملك مورد نظر را به خريداربصورت تمام وكمال و با حوصله نشان دهد و هرگونه عيب و مشكل ساختمان را شناسايي كرده و به وي بگويند.درهنگام خريد از فروشنده و از بنگاه املاك بخواهيد كه هر گونه مشكل ملك مورد نظر را صريحا و بدون قيد و شرط بيان كنند متاسفانه اين گونه مشكلات درمستغلات به وفور ديده مي شود در خريد ملك و همچنين درفروش آن هرگز به يك مورد بنگاه بسنده نكنيد و حتما با چندين بنگاه در تماس باشيدتابتوانيد آنچه كه دلتان مي خواهد بخريد. دراكثر معاملات،شما با يك گروه طرف حساب هستيد مثل خريد يك موبايل،دستگاههاي صنعتي،اسباب و اثاثيه منزل و … ولي در معاملات مسكن شما با دو گروه طرف حساب هستيد.گروه فروشندگان و گروه بنگاههاي املاك. مثلا فرض كنيد شما مي خواهيد يك دستگاه مونتاژ يك قطعه صنعتي را بخريد كافي است با يك سري تكنيكهاي بازاريابي و فروش آشنا باشيد و در كار خود از آنها استفاده كنيد ولي در معاملات مسكن براي خريد يا فروش يك واحد آپارتمان،اول بايد بتوانيد از عهده بنگاه املاك بربياييد تا ملكي را به شما گران نفروشند و يا ارزان از شما نخرند. بايد با اطلاعات كافي وارد بنگاه املاك بشويد تا پول اضافي از شما نگيرند.
متاسفانه بنگاههاي املاك،بجاي حمايت از شما كه به عنوان خريدار يا فروشنده وارد آنجا مي شويد به روشهاي مختلف به فكر گرفتن پول اضافي از شما هستند و بعضا هم مشاهده مي شود كه بعضي از بنگاههاي املاك كمي بيشتر از تعرفه هاي خود از افراد پول مي گيرند.بايد دقت كنيد كه طبق تعرفه هاي تعيين شده،هزينه بنگاه املاك را پرداخت كنيد.من پيشنهاد مي كنم با گروه بنگاههاي املاك بيشتر آشنا شويد و دقت بيشتري را صرف اينكه آنها چكار مي كنند،بكنيد.
-------------------------------------------------------------------
اصول سرمايه گذاري در بازار املاك و مستغلات - فصل پنجم
فروشندگان
نگاهي دقيق و مو شكافانه به فروشندگان مسكن بسياري از مسائل را براي ما حل خواهدكردچراكه هشتاددرصدآنهااصلا فروشنده نيستندو براي كشف قيمت ويك سري اطلاعات ديگر به بنگاههاي املاك مراجعه مي كنند.براي شناخت و مطالعه اين گروه آنها را به پنج دسته تقسيم و به شرح و توضيح هركدام از آنها مي پردازيم.
گروه اول:كساني هستند كه مسكن را از روي شكم سيري مي فروشند.تجربه ثابت كرده كه آنها فروشندگان خوبي نيستند و بدون هيچ گونه دليلي ملك را بيش از قيمت واقعي آن مي فروشند در معامله با اين افراد وسواس به خرج بدهيد و در صورت امكان با آنها معامله نكنيد چون اگر آنها در يك زمان معين نتوانند ملك خود را بفروشند عجله اي ندارند صبر مي كنند تا در فرصت مناسب و با قيمت مناسب آنرا به فروش برسانند.
گروه دوم:بسازبفروشها هستند اين افراد شغلشان ساختن مسكن و فروش آن است.چون قبل از ساختن مسكن،آنها تصميم برفروش دارند لذا ممكن است درساخت دقت لازم را نكنند ولي چون عموما مسكن را بصورت پيش فروش و اقساطي مي فروشند شما مي توانيد از اين امتياز استفاده كنيد. يك سري ديگر از ازبفروشها شركتهاي بزرگ ورسمي هستند كه استانداردهاي لازم را جهت ساخت مسكن رعايت مي كنند ولي قيمت فروش آنها بالاست و گاها زمان تحويلشان به درازا مي كشد.
گروه سوم:كساني هستند كه تصميم دارند منزل مسكوني خود را تعويض كنند و خانه بزرگتري بخرند اين گروه نيز هيچ عجله اي براي فروش ندارند و مترصد فرصت هستند تا در موقعيتي مناسب ملك خود را به قيمت بالا بفروشند و ملك ديگري را به قيمت پايين بخرند آنها هرگز به فكر رضايت مشتري نيستند و فقط به منافع خود فكر مي كنند.
گروه چهارم:اين گروه اصلا فروشنده نيستند و فقط مي خواهند قيمت ملك خود را بدانند و هر از چند گاهي به بنگاه املاك مراجعه كرده تا قيمت روز ساختمان خود را بدانند و هرقيمتي را كه بنگاه املاك به آنها مي دهد يك دوم نيز به آن اضافه كرده و آنرا در ديد و بازديدها ،محل كار،مراسم ها و ديگر جاهايي كه اصلا ربطي به مسكن ندارد اعلام مي كنند.اين افراد چون فروشنده نيستند لذا براي آنها فرقي نمي كند كه قيمت خود را به بنگاه املاك اعلام كنند يادر مراسم عروسي و يا هر جاي ديگر ،متاسفانه همين قضيه، اكثرا باعث بوجودآمدن جوكاذب درامرمسكن مي گردد و افرادي كه تحقيقات لازم را در زمينه قيمت مسكن انجام نداده اند همين قيمت را ملاك قرار داده و از خريد مايوس مي شوند.
گروه پنجم:اين گروه واقعا فروشنده اند آنها كساني هستند كه بنا به دلايلي مجبور به فروش ملك خود هستند و چون مي خواهند بفروشند لذا قيمت مناسب ارائه مي دهند.دلايل فروش مي تواند متفاوت باشد مثلا فردي تصميم دارد كه شهر محل سكونت خود را عوض كند لذا بايد ملك خود را در شهر مبدا فروخته و در شهر مقصد ملك ديگري بخرد يا اينكه فردي ملك ديگري را خريداري كرده و ناچار به فروش ملك خود هست.با اين افراد مي توان با در نظرگرفتن اصول خريدو فروش معامله كرد گروههاي قبلي چندان مناسب نيستند.
---------------------------------------
فرمول جادويي خريد مسكن
--------------------------------------
سرمايه گذاري در بازار املاك ومستغلات و خريد مسكن حوصله و سليقه خاصي را مي طلبد چراكه اين بازار بسيار مهم و اساسي مي باشد.لذا بايد دقت لازم صورت گيرد.
در بازارهاي ديگر مي توان به سادگي با پول بسيار كم سرمايه گذاري نمود ولي دربازاري مثل بازار مستغلات پول زيادي لازم است و از طرف ديگر اكثرافراددرطول زندگي خود يك،دو،ياسه بار اقدام به خريد مسكن مي نمايند كه اين موضوع هم باعث حساس شدن اين معامله مي گردد. متاسفانه در بازار مستغلات اكثر افراد شخصا تصميم گيرنده نيستند و از روي اطلاعات ديگران و صحبتهاي آنان اقدام به خريد مسكن مي كنندكه اين موضوع مي تواند باعث ضرر و زيان سنگين افراد گردد.
براي خريد مسكن حتما بايد يك پروژه براي خود تعريف كنيد و هرگز آنرا سرسري نگيريد و با مطالعه،تحقيق و تفحص وارد اين بازار شويد. نقطه ضعف اكثرافراد عدم شناخت اين بازار و انجام معاملات غير حرفه اي درآن است.
فرض كنيد كه تصميم گرفته ايم در يك محله از تهران يك واحد آپارتمان بخريم دقيقا بايد طبق توصيه هاي ذيل عمل كنيم. ابتدا يك محل را انتخاب كرده و در آن محل حداقل بيست تا بنگاه املاك راشناسايي كنيم و از هر بنگاه بخواهيم كه پنج واحدآپارتمان را به ما نشان دهد.با اين حساب ما حداقل يكصد آپارتمان را خواهيم ديد.لذا يك دفتر صدبرگ تهيه كرده و مشخصات هركدام ازآپارتمانها رابصورت دقيق و مشخصات كامل ازقبيل متراژ،قيمت و … رادرآن مي نويسيم.از اين يكصد مورد هشتادمورد واقعا فروشنده نبوده و فقط بيست مورد ازآنها فروشنده واقعي هستند .لذا هشتاد واحد آپارتمان را از ليست حذف كرده و فقط روي بيست واحد باقي مانده تمركز مي كنيم و با تجزيه و تحليل اين بيست مورد،بهترين هاي آنها را از يك تا صد انتخاب كرده و ده تاي بقيه را حذف مي كنيم.حالا اگر هركدام از اين
ده مورد را خريداري كنيم خريد خوبي انجام داده ايم ولي عقل سليم حكم مي كند كه در اين ده مورد نيز،يكي بهترين است لذا با هر ده نفر از اين فروشندگان واقعي وارد مذاكره شده،با چهارتاي آنها تا پاي ميز معامله جلورفته و با يكي قولنامه مي نويسيم.اگر بتوانيم با اين روش و با اين حوصله و سليقه آپارتماني را خريداري كنيم.حتما آنرا ده تا پانزده در صد زير قيمت بازار خريداري كرده ايم و سود خوبي نيز براي ما حاصل مي گردد.
نكته قابل توجه براي پيدا كردن يك واحد آپارتمان دلخواه اين است كه بايد تحقيق و تفحص خود را در مدت زمان يك ماه تا چهل و پنج روز بمدت دو تا سه ساعت در هرروز انجام دهيم اگر روزي بيش از دو يا سه ساعت در اين زمينه فعاليت كنيم ممكن است با خستگي و دلسردي روبرو شده و يا بنگاههاي املاك همكاري نكنند.
اگر فكر مي كنيد كه خريدن يك واحد آپارتمان ارزش اين همه وقت تلف كردن را ندارد در اينصورت لازم است به محاسبات ذيل نظري بيفكنيد .به عنوان مثال يك فرد با حقوق ماهيانه پانصد هزار تومان را در نظربگيريد كه تصميم گرفته يك واحد آپارتمان در حدود قيمتي شصت ميليون توماني را خريداري كند.اگر اين فرد يكصد و بيست ساعت را در مدت زمان سي تا چهل روز جهت تحقيق و بررسي درخصوص ملك مورد نظر خود اختصاص دهد و اگر هرساعت كاروي، دوهزار و پانصد تومان ارزش داشته باشد.يعني سيصدهزار تومان وقت هزينه كرده است و اگر همان آپارتمان راطبق فرمول ارائه شده بتواند بيست در صد پايين تر از قيمت بازار بخرد.يعني دوازده ميليون تومان ارزان خريده است.اين سود دوازده ميليون توماني با هزينه سيصدهزار توماني اصلا قابل مقايسه نيست.
متاسفانه ما معمولا عادت داريم كه خيلي راحت و بدون هيچگونه پرس و جويي اقدام به خريد آپارتمان كنيم .مسلما درآنصورت معامله خوبي انجام نداده ايم.
اشتباه اكثرافراد در بحث خريد مسكن عدم اختصاص وقت كافي به آن است.يعني اينكه آنها وقت كافي را صرف تحقيق و تفحص در خصوص قيمت آن نمي كنند.در حاليكه با اختصاص وقت كافي مي توانندملك مورد نظر خود را حداقل ده تا بيست درصد زير قيمت بازار خريداري كنند.
--------------------------------------
اصول سرمايه گذاري در بازار املاك و مستغلات - فصل ششم
اصول مذاكرات و تكنيكهاي اساسي جهت معاملات مسكن
1. با مسئله قيمت بصورت حرفه اي برخورد كنيد.
وقتي كه تصميم گرفتيد ملكي اعم از آپارتمان،خانه ويلايي،سوله،باغ،زمين و… را خريداري نمائيد.دربدوورود به بنگاه املاك و برخورد با فروشنده ،اولين سوالي كه از شما پرسيده خواهد شد اين است كه چقدر پول داريد؟و شما در جواب بايد بتوانيد با تكنيكهاي خاص از جواب دادن طفره برويد و به هيچ عنوان مقدار پول خود را لو ندهيد.هر چقدر ديرتر مقدار پول خود را اعلام كنيد به همان اندازه برنده هستيد و هر چقدر زودتر آنرا اعلام كنيد به همان اندازه بازنده هستيد.
هميشه سعي كنيد در خريد ملك،روي متراژ آن بحث و تبادل نظر كنيد.مثلا بگوئيد من يك ملك به مساحت x متر مربع مي خواهم و علاقمندم تمام ملكهاي موجود در اين منطقه را با اين متراژ ببينم تا از بين آنها بهترين را انتخاب كنم.
يكي از ترفندهاي اخير بنگاههاي املاك اين است كه به محض ورود به بنگاه ،يك فرم از قبل آماده شده را جلوي شما مي گذارند تا آنرا پركنيد اين فرم شامل يك سري سوالات تقريبا بي معني به علاوه مقدار پول شما مي باشد.در پر كردن اين فرم هر سوالي را كه خوشتان نيامد جواب ندهيد.ضمن اينكه در جلوي سوال مقدار پول ،خط تيره بكشيد.
2.در خريد و فروش هر ملكي چهار عامل اصلي وجود دارد.در خريد و فروش هر ملكي عوامل زيادي از قبيل شرايط پرداخت،تعداد اقساط،نوع ساخت،نوع وام،مبلغ وام،محل استراتژيك ملك،شمالي يا جنوبي بودن،قرار گرفتن در طبقه اول ،دوم و… ،داشتن پاركينك و انباري و … تاثير گذار هستند كه چهار عامل آن بسيار مهم مي باشند و از اين چهار عامل متغير ،يكي اصل و بقيه تابع آن هستند.خريداران به اين چهار عامل بهاي بيشتري مي دهند و اين عوامل براي آنها مهم مي باشند.
اگر ما خريدار باشيم نبايد اين چهار عامل مهم را لو بدهيم چون در اينصورت فروشنده به نقطه ضعف ما پي برده و ممكن است قيمت را بالا ببرد و اگر فروشنده هستيم بايد با تكنيكهاي خاص چهار عامل مهم براي خريدار را شناسايي كرده و به او گوشزد كنيم كه ملك ما داراي مزاياي اين چنيني نيز هست.
براي من شرايط پرداخت و مقدار وام مهمترين عامل در خريد و فروش مسكن مي باشد. البته چند عامل ديگر هم مهم هستند ولي آنها تابع عامل اصلي مي باشند و بعضي شرايط هم كه اصلا مهم نيستند.
3.با اعتماد بنفس بسيار بالايي وارد بنگاه شويد.وقتي كه براي خريد ملكي وارد بنگاه املاك مي شويد با اعتماد بنفس بسيار بالاو با قامتي راست وارد شويد و هيچگونه نقطه ضعف از خود نشان ندهيد.وقتي كه شما به عنوان مشتري يا خريدار وارد بنگاه مي شويد با اين كار شما قصد سود رساندن را داريد. از اينرو بايد اعتماد به نفس بالايي داشته باشيدتا بتوانيد معامله خوبي انجام دهيد.يكي از مهمترين و اساسي ترين شعارهاي بازاريابي و فروش اين است كه همه ما يك رئيس داريم و اسم آن مشتري است لذاشما در اينجا رئيس هستيد و در شان يك رئيس نيست كه نقطه ضعف نشان دهد. متاسفانه آنچه كه ما در جامعه مي بينيم خلاف آنچه هست كه بايد باشد. اقتدار و اعتماد به نفس در معاملات بخصوص معاملات مسكن جلوي هر گونه سوءاستفاده را مي گيردو باعث مي شود كه فروشنده و بنگاه املاك نتوانند از شرايط روحي و رواني شما به نفع خود استفاده كنند.
4.قيمتها را بشكنيد و از اين كار لذت ببريد.بازار املاك و مستغلات تنها بازاري است كه در آن قيمتها سليقه اي هستند و مكانيسم خاصي جهت تعيين قيمت وجود ندارد.از اينرو هر كسي هر قيمتي را كه دلش مي خواهد تعيين مي كند و ما در مقام خريدار نبايد هرآنچه را كه بر ما ديكته كردندقبول كنيم بلكه بايد،قيمتي را كه خودمان تعيين مي كنيم ملاك قرار دهيم.چون يكنفر قيمت را تعيين كرده ،پس يكنفر هم مي تواند آنرا تغيير دهد.يكي از تكنيكهاي مهم رابرت كيوساكي در معاملات ملك همان تعيين قيمت بوده و مي بينيم كه در اين كار،بسيار هم موفق عمل كرده است.
متاسفانه آنچه كه ما ،دربازار امروز مي بينيم قبول كردن قيمتهايي است كه بنگاههاي املاك تعيين مي كنند.مثلا مي گويند در فلان منطقه قيمت آپارتمان متري x تومان مي باشد.ولي خريداران هيچ موقع از خود نمي پرسند كه اين قيمتها را چه كسي معين كرده است و آيااين ملك واقعا اين قدر ارزش دارد.اصلا از خود سوال نمي كنند كه در وضعيت فعلي،ماپول چه چيزي را مي پردازيم. آيا اين پول به اين سادگي به دست آمده كه اين چنين از دست مي دهيم. لازم است در تمام شرايط قيمتهاي مشخص شده را بشكنيد و مهمتر اينكه از اين كار لذت ببريد نه اينكه آنرا كاري عبث بپنداريد يا دررودربايستي قرار بگيريد. اگرهمه مردم به قيمت واقعي ملك را بخرند اين همه تورم بي معني دربازار املاك و مستغلات ايجاد نخواهدشد.
5.سعي كنيد با مبلغ 38 تا 35 درصد قيمت مسكن بصورت نقدي و بقيه بصورت وام،قرض،رهن مسكن خريداري شده،آنرا بخريد. اگر ما منتظر بمانيم تا پول يك واحد آپارتمان را به دست بياوريم و بعدا نسبت به خريد آن اقدام كنيم در آنصورت هرگز موفق به خريد آپارتمان نخواهيم شد چون اصلا نمي توان اين پول را مهيا كرد و در صورت مهيا كردن هم ،به فكر خريد آپارتمان بزرگتري خواهيم بود. طبق عرف بازار امروز،ما بايد بتوانيم با 38 تا 35 در صد قيمت يك آپارتمان ،آنرا خريداري كنيم و مابقي را از طريق وام بانك مسكن،وام از موسسات مالي و اعتباري،وام از بانكهاي دولتي و خصوصي،ازطريق رهن دادن آپارتمان خريداري شده،تامين نمائيم.هرگز از بابت قرضي كه براي خريد ملك،براي شما ايجاد مي شود نترسيد چون در تقسيم بندي قرضها و روانشناسي پول ،اين قرض جزو قرضهاي خوب محسوب مي شود.
6.اولا قانون احتمالات را ياد بگيريد و ثانيا به آن عمل كنيد.سوال عمده اي كه اكثر كارآموزان در جلسات مشاوره و در برگزاري كلاسها از من مي پرسند و هميشه معترض هستند اين است كه ما به اندازه كافي جهت پيدا كردن مسكن مطلوب و دلخواه گشته ايم ولي پيدا نكرده ايم مسكني كه با شرايط و مقدار پول ما مناسب باشدوجود ندارد و وقتي كه مي پرسيم تا به حال چند مورد را بازديد كرده ايددر جواب مي گويند بيست تا سي مورد.در حاليكه براي پيدا كردن مسكن دلخواه خود،حداقل بايد يكصدمورد را بازديد كنيم تا بتوانيم به آنچه كه دلخواه ماست برسيم. طبق قانون احتمالات امكان ندارد كه از يكصد مورد بازديد،نتوانيم فروشندگان واقعي را پيدا كنيم.مطمئن باشيد حتما مورد دلخواه شما در اين يكصد مورد وجود خواهد داشت. 0.چانه زدن بر سر قيمت مناسب را يكنوع بازي و سرگرمي در نظر بگيريد.تجربه ثابت كرده ،اكثر افرادي كه براي خريد مسكن اقدام مي كنند زياد اهل چانه زدن نيستند در حاليكه يكي از اصول اوليه معاملات
،چانه زدن و تخفيف گرفتن است بخصوص در معاملات مسكن كه اين تخفيف مي تواند مبلغ قابل توجهي باشد.ما در هيچ معامله اي نبايد جنس خود را به قيمت مقطوع بخريم بخصوص اينكه اين جنس ملك و املاك باشد. افراد موفق و آنهايي كه به ثروت زيادي رسيده اند چانه زدن بر سر قيمت را يكنوع بازي و سرگرمي
مي دانند و هميشه و همه جا از اين امتياز استفاده مي كنند. يكي ديگر از مواردي كه فرد حتما بايد به آن توجه كند داشتن اعصابي آرام و پولادين مي باشد .در
معاملات ،نبايد اعصاب ما خيلي زود به هم بريزدو مجبور به ترك بنگاه املاك شويم بلكه بايد با اعصابي پولادين كه در اثر تمرين و ممارست حاصل مي شود ملك دلخواه خود را بخريم.
2.از پرسشهاي كوانتومي در تمامي مراحل معاملات مسكن استفاده كنيد.در معاملات مسكن ،هيچ چيزي را بدون دليل قبول نكنيد .تمام مراحل معامله را تجزيه و تحليل كنيدو به تمام صحبتهايي كه در بنگاه املاك ردو بدل مي شود توجه كرده و ببينيد كه كدام موارد به نفع شما و كدام به ضرر شماست. هر سوالي را كه به ذهن شما مي رسد و طرف مقابلتان بايد جوابگو باشد حتما از او بپرسيد و جواب ارائه شده را به دقت بررسي كنيد .هيچ چيز مشكوك و مبهم را قبول نكنيد بلكه با سوال كردن،آنرا شفاف نمائيد.
0.اصل زمان
زمان مهمترين فاكتور در معاملات مي باشد .هرگز اجازه ندهيد كه از اهرم زمان بر عليه شما استفاده شود.بعضا مي بينيم مه طرف مقابل براي شما مدت زمان تعيين مي كند مثلا مي گويد صحبتهايي كه با شما كرديم به مدت 42 ساعت اعتبار دارد و اگر تا 42 ساعت آينده جواب قطعي را ندهيد شرايط فرق خواهد كرد . در چنين مواقعي بگوئيد از همين الان جواب من منفي است و نيازي به مدت زمان نيست.چون اگر شما در دام زمان گرفتار شويد در آنصورت فرار كردن از اين دام بسيار سخت و بعضي مواقع غير ممكن است. اگر چنانچه خودتان براي طرف مقابل مدت زمان ،تعيين كرديد و اين زمان تمام شد خيلي سخت گير
نباشيد و مدت زمان مذكور را تمديد كنيد و مذاكره را ادامه دهيد.
18 .عمل كنيد و معجزه عمل را ببينيد.تا وقتي كه دست به عمل نزده ايد و در جريان كار قرار نگرفته ايد و نتيجه آنرا نديده ايد نمي توانيد شيريني موفقيت را حس كنيد. مشكل اكثر ما اين است كه نمي توانيم از زمان خود بدرستي استفاده كنيم و هميشه كارها را به عقب مي اندازيم و وقتي كه متوجه مي شويم ،مي بينيم كه كلي زمان را از دست داده ايم و از طرفي هم كلي كارهاي عقب افتاده داريم.كوهي از كارهايي كه بايد انجام مي شد ولي انجام نشده است. براي رشد و ترقي بايد دست به كار بزنيم و اقدام كنيم. اگرقرار است آپارتماني بخريم با يك برنامه ريزي دقيق و حساب شده و با اختصاص وقت مناسب به آن،از تعداد بيشتري ازآپارتمانهاي موجود درآن منطقه بازديد كنيم تا بتوانيم در اسرع وقت و با قيمت مناسب ملك دلخواه خود را بخريم. آنچه كه در جامعه ما مشاهده مي شود بيانگر اين است كه افراد براي خريد ملك به اندازه كافي از جان ودل مايه نمي گذارندو فرمولهاي خريد مسكن را با دقت اجرا نمي كنند.لذا معلوم است كه نتيجه دلخواه حاصل نخواهد شد.براي رسيدن به نتيجه بايد از خواب صبحگاهي صرفنظر كرد بايد دست به عمل زد بايد تمام بهانه ها را كنار گذاشت بايد تجربه كرد .بايد شكست ها را پذيرفت و در مراحل بعدي از آنها استفاده كرد ،آري،مردان عمل هميشه موفق اند. تجربه ،پس از اتفاق حاصل مي شود و آموزش قبل از آن،براي اينكه راه موفقيت را باز كنيم بايد تجربه داشته باشيم و براي تجربه اندوزي نيازمند آن هستيم كه دست به عمل بزنيم .بزرگترين معلم تجربه است اگر املايي ننويسيد مسلما غلطي هم نخواهيد داشت. بايد املا بنويسيد تا غلطهاي خود را شناسايي كرده و با تمرين و ممارست آنها را يادبگيريد. افراد موفق با شناسايي نقاط ضعف خود نسبت به اصلاح آن اقدام مي كنند و افراد نا موفق اصلا نقاط ضعف خود را شناسايي نمي كنند تا نسبت به اصلاح آن اقدام كنند.
11 . اگر فروشنده هستيد بعنوان خريدار و اگر خريدار هستيد به عنوان فروشنده وارد عمل شويد. يكي از تكنيكهايي كه بنگاههاي املاك به كار مي برند اين است كه به محض تشخيص اين موضوع كه
شما خريدار يا فروشنده هستيد فرمولهاي مخصوص خريدار يا فروشنده را برروي شما اجرا مي كنند.مثلا اگر فروشنده هستيد فورا شروع مي كنند به صحبت كردن از وضعيت ركود و اينكه اصلا خريداري پيدا نمي شود.قيمتها پايين بوده و هيچ مشتري اي وجود ندارد و اگر خريدار هستيد موضوع فرق مي كند.اين چنين صحبت مي كنند اگرتا چند روز ديگر ملكي را نخريد تا آخر عمرتان صاحب ملك نخواهيد شد.هرروز و هر ساعت قيمتهابالا مي رودو ما فقط چند تا ملك در اين منطقه داريم كه آنهم تا امروز عصر به فروش خواهد رفت در آنصورت سرشما بي كلاه خواهد ماند.همين الان بايد براي خريد اقدام نمائيد. براي اينكه مظنه واقعي بازار به دستان بيايد بايد بتوانيد هم در شكل فروشنده و هم در شكل خريدار بازار را ببينيدو ازمجموعه اطلاعات موجود ،تصميم درست را اتخاذ نمائيد.
12 . اصل شرايط بهتر در خريد وفروش ملك،شما هرچقدر هم،بارضايت كامل معامله را انجام دهيد مطمئن باشيد باز هم شرايط بهتري وجود خواهدداشت .در بازار املاك و مستغلات ،قيمتها نسبي بوده ،پس هميشه شرايط بهتر وجود دارد. فرض كنيد كه پس از يكماه و نيم صرف وقت و پس از بازديد حدود يكصد واحد آپارتمان ،يك واحد آپارتمان با شرايط دلخواه ما و با قيمت مناسب پيدا كرده ايم و تصميم قطعي داريم كه آنرا بخريم مسلما اين آپارتمان مناسبترين مورد براي خريد نيست بلكه شرايط بهتر از آن هم وجود خواهدداشت به شرط اينكه زمان زيادتري بگذاريم و تلاش بيشتري بكنيم
13 . اگر مي خواهيد بصورت حرفه اي وارد بازار املاك و مستغلات شويد حتما مدتي را در بنگاه املاك بصورت پورسانتي يا رايگان كاركنيد. تكنيكهاي موجود در معاملات مسكن ،بسيار زياد هستند و تجربه اندوزي در اين خصوص مستلزم صرف وقت زياد و فراگيري آن مي باشد.از اينرو لازم است بصورت عملي اين تكنيكها را بياموزيم و يكي از راههاي يادگيري اين فنون كاركردن در بنگاه املاك و مستغلات مي باشد تا از نزديك شاهد باشيم و بياموزيم كه چگونه بايد با خريدار و فروشنده رفتار كرد.چه مواردي مهم و چه مواردي غيرمهم هستند.فراگيري تكنيكهاي بازاريابي و فروش نيز مي تواند بسيار مفيد واقع شود.تئوريهايي كه در اين كلاسها آموزش داده مي شوند در بنگاههاي املاك عينا اجرا مي شوند و از نزديك مي توان آنها را ديد و فراگرفت.هيچ چيز به اندازه تجربه نمي تواند مفيد واقع شود.
14 . مواظب باشيد بنگاههاي املاك بصورت عمدي از تكنيكهاي برنده شدن بر عليه شما استفاده نكنند. در مبحث پيدا كردن فروشندگان واقعي گفتيم آنها كساني هستند كه به هردليل مي خواهند ملك خود را بفروشند و در اين كار مصمم هستند و ما نيز در هنگام خريد مسكن به دنبال آنها هستيم.بنگاههاي املاك از اين موضوع آگاه بوده ودر بعضي مواقع از اين تكنيك استفاده مي كنند و شما كه به عنوان خريدار وارد بنگاه مي شويد طوري وانمود مي كنند كه فروشنده مصمم به فروش است و بر اثر مشكلي كه برايش پيش آمده ،حتما بايد ملك خودرا بفروشددر حاليكه چنين نيست، با تحقيقات بيشتر مي توان به صحت و سقم گفته هاي بنگاه املاك پي برد.مواظب باشيد كه در اين دام نيفتيد.
منبع:
http://mrashtak.blogfa.com
اشتراک گذاری:
http://www.ehsannasiri.com

[jahanagahi]

(11-22-2014 11:53 AM)yunespc نوشته شده توسط:  7.خصوصي سازي بخش فولاد و سيمان كشور:
قسمت اعظم يك ساختمان از سيمان و فولاد ساخته مي شود و مي توان گفت اين دو ماده اوليه ساخت مسكن در تعيين قيمت آن بسيار موثر هستند.با توجه به اينكه كارخانجات سيمان به طوروسيعي در حال گسترش هستند و هر روز از گوشه و كنار مملكت شنيده مي شود كه كارخانه جديدي شروع به كار كرد. مي توان پيش بيني نمود كه مشكل كمبود سيمان در موج بعدي حل گردد.از طرف ديگر با توجه به واگذاري كارخانجات فولاد به بخش خصوصي و انگيزه افراد مي توان پيش بيني كرد توليد فولاد كشور بالارفته و مي تواند يكي از فاكتورهاي تاثيرگذار در قيمت تمام شده ساختمان باشد.

ممنونم که باعث شدید کل مطلب را یکجا نوشته و منبع آنرا هم اعلام نمایم.
موفقتر باشی.