اصول سرمايه گذاري در بازار املاك و مستغلات - مقدمه- مهم

[yunespc]

ببخشید باز اسپم میدم اگه میشه درباره تامین منابع مالی برای کسانی که ضعیفنن و پول کمی میتونن جور کنند به چه روشهایی میشه وام گرفت؟با این بند پ بازی
و چه روشهای دیگه ای وجود دارد؟اصلا منطقیه 200 میلیون وام رو که کلا قسطه وارد ساخت وساز کرد

[jahanagahi]

(11-12-2014 05:29 PM)yunespc نوشته شده توسط:  ببخشید باز اسپم میدم اگه میشه درباره تامین منابع مالی برای کسانی که ضعیفنن و پول کمی میتونن جور کنند به چه روشهایی میشه وام گرفت؟با این بند پ بازی
و چه روشهای دیگه ای وجود دارد؟اصلا منطقیه 200 میلیون وام رو که کلا قسطه وارد ساخت وساز کرد

لصفا تایپیک را پیگیری فرمائید. اشاره خواهد شد.

[jahanagahi]

تغيير روند زندگي
وقتي كه فردي نسبت به خريد ملك يا آپارتماني اقدام مي كند.بايد روند گذشته زندگي خود را تغيير دهد. مثلا اگر تا امروز روزانه هشت ساعت كار مي كرد از امروز به بعد كمي بيشتر كار كند و كاركرد روزانه خود را از هشت ساعت به يازده تا دوارده ساعت افزايش دهد و به نوعي درآمد خود را بالاببرد تا بتواند از عهده پرداخت وامهايي كه گرفته برآيد.
يكي ديگر از تفاوتهاي اساسي ما بين ثروتمندان و فقيران در اين است كه هرگاه ثروتمندان با جواب نه مواجه مي شوند تازه كارشان شروع مي شود ولي افراد فقير گويا منتظر جواب نه هستند و با شنيدن جواب نه بلافاصله دست از كار مي كشند و به دنبال كار خودشان مي روند .
هرگاه در خريد ملك يا آپارتمان به اين نتيجه رسيديد كه نمي توان كاري كرد و از عهده تامين منابع مالي بر نخواهيد آمد هرگز تسليم نشويد و راههاي ديگري را هم بررسي كنيد.هرگاه ذهن شما به اين نتيجه رسيد كه نمي شود تازه كار شما شروع مي شود . آنوقت است كه همه راههاي ممكن و معقول را يكي پس از ديگري بررسي كنيد تا به نتيجه برسيد هيچ مسئله اي در اين جهان بدون جواب نيست فقط پيدا كردن جواب مسئله كمي وقت،صبر و حوصله همراه با دانش مي خواهد.
هنري فورد مي گويد شماچه فكر كنيد كه از عهده انجام كاري برمي آييديا نمي آييددر هر دو صورت درست فكر كرده ايد چون تصميم گيرنده اصلي خودتان هستيدو هيچ كس نمي تواند در اين خصوص به شما كمك كند.
يك مثال
فردي را در نظر بگيريد كه تصميم گرفته يك واحد آپارتماني را به قيمت تقريبي 68888888 تومان بخرد و حدود سي در صد قيمت اين واحد را نيز بصورت نقدي بپردازد.اگر اين فرد قوي باشد چنين فكر مي كند .سي در صد قيمت مسكن را كه دارم يعني مبلغ 12888888 تومان و از يك وام 12888888 توماني بانك مسكن هم مي توانم استفاده كنم .حدود 18 تا 12 ميليون هم مي توانم از رهن دادن آپارتمان خريداري شده به دست آورم. مقداري وسايل و اثاثيه منزل دارم و آنها را مي فروشم و كمي هم از دوست و آشنا قرض مي گيرم و براي بقيه مبلغ نيز مي توانم از وامهاي موسسات مالي،بانك هاي دولتي ،خصوصي و … استفاده كنم.ولي اگر اين فرد ضعيف باشد بلافاصله شروع به ناله و زاري مي كند و از زمين و زمان مي نالد و نهايتا هم چنين مي گويد :مبلغ پولي را كه دارم براي كارهاي ديگرم لازم دارم.در بانك مسكن كه اصلا سپرده ندارم و نمي توان از اين امتياز استفاده كرد .خانه خريداري شده را شايد نتوان رهن داد.بانكهاي دولتي،خصوصي،موسسات مالي،اعتباري و… كه اصلا وام نمي دهندو اگر هم بدهند من كه كسي را ندارم ضامن من باشد.لذا بي خيال. با كمي تجزيه و تحليل مي بينيم كه امكانات كاملا يكسان است و فقط نحوه تفكر آنها فرق مي كند .همين وبس.

[jahanagahi]

اصول سرمايه گذاري در بازار املاك و مستغلات - فصل سوم
بازاراملاك و مستغلات

بدون شك، مهمترين و اساسي ترين بازار موجود دربازار سرمايه،املاك و مستغلات مي باشد.كه با توجه به نياز شديد افراد به مسكن و سرپناه ارزش آن چندبرابر مي شود لذا در اين فصل آنرا بصورت تخصصي و براساس واقعيات موجود و تئوريهاي سرمايه گذازي بررسي مي كنيم.
تحليل موجهاي پنج ساله افزايش قيمت مسكن و مستغلات:طبق تجربه و تحليلهاي تكنيكال هرچهارونيم تا پنج سال يكبار قيمت مسكن در تهران و شهرستانها حدود 28 تا 148 درصد افزايش پيدا مي كند وما در اين مقوله سه موج شامل موج قبلي در سالهاي 28 تا 22 ،موج فعلي دربهمن 25 تا تير سال 26 و موج بعدي درسال 08 تا 01 را مورد تجزيه و تحليل قرار مي دهيم.
بررسي موج قبلي:موج قبلي كه در سال 28 تا 22 اتفاق افتاد باعث ضرر و زيان جدي يك سري از سازندگان،خريداران و نهايتا اقتصاد كشور گرديد. با توجه به بلند بودن طول موج افزايش قيمت در اين دوره،همه افراد تبديل به نابغه مسكن شده بودند و اگر ملكي را امروز مي خريدند مي توانستند فردا به قيمت بالاتري بفروشند.متاسفانه در اين دوره با توجه به بي تجربه بودن افراد در اين گونه كارها قيمت مسكن به طور سرسام آوري بالا رفت و مسكن هرروز گرانتر مي شد.دراين مبحث بعضي از معايب اين موج را بررسي مي كنيم.
ادامه دارد

[jahanagahi]

1.وارد شدن افراد غير حرفه اي در كار مسكن:

چون طول موج اين دوره بلند بود لذا مردم عادي نيز بدون هر گونه كار كارشناسي و مشاوره وارد اين بازار شدند از اينرو كاربدتر شد.هركس پولي داشت يا مي توانست از اعتباري استفاده كند بلافاصله به هواي سود چشمگير وارد بازار شد واز طرفي بلند بودن طول موج اين جرات و جسارت را در افراد به وجود آورد كه علاوه بر خريد و فروش اقدام به ساخت وساز كنند.سازندگان ساختمان بدون در نظر گرفتن شخصيت حقيقي يا حقوقي به دو گروه تقسيم مي شدند گروه اول كه كارشان ساخت و ساز بود مشكل خاصي را ايجاد نكردند ولي گروه دوم از داغ بودن بازار سوء استفاده كرده و بدون كار كارشناسي و بدون تامين منابع مالي اقدام به اين كار كرده بودند،
نتيجتا نتوانستند به اهداف تعيين شده خود برسند.اكثر اين افراد براي تكميل پروژه ساختماني خود آورده قابل قبولي نداشتند از اينرو وقتي كه 28 در صد پروژه آنها تمام شد ديگر پولي براي اتمام آن باقي نمانده بود و هزينه 28 درصد اوليه را نيز از پيش فروش و وامهاي مختلف تامين كرده بودندلذا مجبور بودند براي فرار از دست طلبكاران و به اميد دست يافتن به پول نقد و اتمام پروژه، همان واحد را به افراد ديگري نيز بفروشند. درحاليكه اين كار كلاهبرداري بوده و پيگرد قانوني دارد .هنوز هم تعدادي از اين پرونده ها در دادگاهها مفتوح بوده و كلاهبرداران در زندان به سر مي برند.

2.عدم توجه به اساسي ترين نياز مردم يعني مسكن:

نبودن استراتژي لازم در زمان قبل از اين موج جهت تامين مسكن در كشور باعث بوجود آمدن اينگونه امواج گرديد.اگربه اندازه كافي به ساخت و ساز در زمان قبل از اين موج توجه مي شد مطمئنا موجي به اين سهمگيني بوجود نمي آمد بايد اين گونه موارد با واقع بيني بيشتري بررسي گردد.

ادامه دارد

[jahanagahi]

3.عدم مديريت صحيح نقدينگي:

لازم و ضروري است كه مديريت نقدينگي را در زندگي خود ياد بگيريم.نقش پول نقد در زندگي روزمره و درپروژه هابسيار مهم و اساسي است.در موج قبلي اين مديريت در به دست آوردن موفقيت و شكست خود را به خوبي نشان داد.نداشتن پول نقد در پروژه ها دقيقا مانند سكته است غزي يا قلبي بودنش تفاوت چنداني ندارد.اگر توجه داشته باشيد سكته يعني اينكه قسمتي از رگ پاه شده و خون از آن خارج مي شود لذا خون كافي به اندامهاي مختلف نمي رسد و همين امر باعث فلج شدن يا مردن فرد مي گردد در حاليكه سايراندام فرد سالم بوده و تنها همان يك نقطه از رگ كه پاره شده باعث بوجود آمدن اين بدبختي مي گردد.

[jahanagahi]

4.رونق گرفتن و زياد شدن بنگاه املاك در اين دوره:

بنگاههاي املاك بصورت قارچ گونه و سرسام آوري در اين دوره افزايش پيدا كردند و هر كس فرصت را مناسب مي ديد بلافاصله اقدام به اخذ مجوز مشاور املاك مي نمود با توجه به سود بسيار بالايي كه مشاوران املاك دارند اگر فردي مي توانست تنها چند معامله را انجام بدهد و يا اينكه چند واحد مسكوني و تجاري را اجاره بدهد به سود بسيار زيادي دست پيدا مي كرد لذا اگر در زمان حال مي بينيم كه تعداد بنگاههاي املاك تقريبا با تعداد سوپر ماركتهاي شهر برابري مي كنند چيز عجيب و غريبي نيست.

[jahanagahi]

5.سود دهي موج قبلي:

مسلما افراد بسيار زيادي در اين بازار به پولهاي كلاني رسيدند .آنهايي كه توانستند با واقع بيني و تشخيص به موقع نياز مردم راه ساده اي را جهت كسب پول پيدا كنند.بلند بودن طول موج نيز مزيد بر علت شد در عوض عده ايي ديگر نيز طبق برنامه ريزيهاي غلط ضرر و زيان غير قابل جبراني ديدند.

ادامه دارد

[jahanagahi]

6.عدم تامين منابع مالي:

در موج قبلي يك سري از افراد كه در كار ساخت و ساز وارد شده بودند از نحوه تامين منابع مالي اطلاعات كافي نداشتند و پول لازم براي پروژه خود را تنها در پيش فروش و گاهاً وام بانكي مي ديدند چون پيش بيني لازم را انجام نداده بودند همين امر باعث ايجاد ضرر و زيان سنگين گرديد.

0.عرضه و تقاضا :

بدون شك تقاضاي شديد در موج قبلي باعث برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا گرديد چون در اين موج تقاضا بسيار بالا و عرضه كم بود لذا قيمت مسكن شديدا افزايش پيدا كرد.
بررسي موج فعلي:طول موج اين دوره از اسفند 25 تا تير 26 به مدت پنج ماه بود كه در آن قيمت مسكن حدود 08 تا 128 درصد بالا رفت ولي چون مردم تجربه داشتند لذا اين موج نتوانست مثل موج قبلي مخرب باشد و بازار چندان هم داغ نشد و معاملات بصورت دست و پا شكسته صورت گرفت و به هيچ وجه قابل مقايسه با موج قبلي نبود.
لازم به توضيح است كه افزايش قيمت مسكن در طول موجها طبيعي است چرا كه ساير چيزها نيز افزايش قيمت پيدا مي كنند ساير بازارها هم به همان نسبت سوددهي دارند.اگرافزايش حقوق كارگران و كارمندان را هر ساله حدود 13 تا 15 درصد در نظر بگيريم باز هم همين نتيجه حاصل مي شود يعني افزايش حقوق كارگران و كارمندان و افزايش قيمت مسكن تقريبا در يك سطح هستند.

[jahanagahi]

دو عامل باعث حساس شدن افزايش قيمت مسكن مي گردد .
يكي اينكه مسكن جزو نيازهاي اساسي و واقعي افراد است و همه به نوعي مجبورند براي خود مسكن تهيه كنند و همين مسئله باعث آگاهي مردم از قيمت مسكن مي گردد و از طرف ديگر افزايش قيمت مسكن محسوس بوده و خيلي راحت خود را نشان مي دهد شايد اگر قيمت يك سهام در بورس اوراق بهادار پنج برابر هم افزايش پيدا كند نتواند جلب توجه نمايد ولي افزايش قيمت مسكن برهمه چيز تاثير گذار است.
افزايش قيمت اجاره مسكن:

موضوع قابل بحث بعدي در اين موج،افزايش قيمت اجاره منازل مسكوني بود اجاره خانه ها پس از موج قبلي، هم اندازه قيمت مسكن افزايش پيدا نكرده بود كه در اين موج به نحو محسوسي خود را نشان داد.
نبود قيمت استاندارد:

آنچه كه بيشتر موجب سردر گمي افراد دربازار مستغلات مي شود نبود قيمت استاندارد است.دربازارهاي ديگر قيمتها كاملا مشخص بوده و شما مي توانيد با توجه به آن تصميم بگيريد ولي در بازار مستغلات چنين نيست و همين موضوع باعث مي گردد كه افراد نتوانند قيمت مناسب را پيدا كنند متاسفانه منابع قابل اتكاء ،آموزشهاي لازم و كتب كافي نيز وجود ندارد كه بتوانند از آن استفاده كنند.تنها چيزي كه قابل استفاده است تجربه شخصي افراد مي باشد كه متاسفانه كسب اين تجربه هم براي افراد هزينه بسيار سنگيني دارد.