درخواستهای راهنمایی و مشاوره مسکن (ساخت و ساز - سرمایه گذاری - خرید - فروش و...)

[mehdi098]

فصل چهارم
بنگاههاي املاك
بنگاههاي املاك چه كساني هستند و داراي چه مهارتهايي مي باشند؟درتعريف وتبليغ بنگاههاي املاك بعضا مشاهده مي شود از كلمه مشاور املاك استفاده مي كنندكه جا دارد دراينجا ابتدا كلمه مشاور را تعريف كرده و ببينيم آيا اين تعريفها درست هستند؟مشاور كسي است كه در علم يا مهارتي داراي تخصص باشد و بتواند درآن زمينه به افراد و مراجعان اطلاعات كافي بدهد و آنها را در تصميم گيري كمك كند در حاليكه آنچه كه ما امروز دربازار مستغلات مي بينيم براي راه اندازي بنگاه املاك فقط كافي است كه از امور صنفي و يا شهرداري مجوزهاي لازم اخذ گردد و هيچ توضيحي در خصوص تخصص فرد خواسته نمي شود.لذا آن انتظاراتي را كه ما از اين بنگاهها داريم برآورده نخواهدشد.مابايد اطلاعات لازم را در خصوص ملك مورد نظر خود،شخصا جمع آوري كرده و طبق فرمولهاي ارائه شده در كتاب عمل كنيم.برخلاف ساير بازارها،بازار مستغلات داراي قيمت استاندارد و معين نيست لذا قيمت گذاري بصورت صددرصد سليقه اي مي باشدو هرقيمتي را كه فروشنده براي ملك و ساختمان خود تعيين مي كند به عنوان قيمت فروش تلقي مي گردد.لذا واجب و ضروري است كه در هنگام خريدو فروش ازكم و كيف كارباخبر باشيم.
يكي ديگر از موارد بسيار مهم در بازار مستغلات و در برخورد با بنگاههاي املاك داشتن اطلاعات كافي و آشنايي كامل با قوانين مي باشد.متاسفانه مشاهده مي شود كه بعضا تعرفه هاي تعيين شده ازطرف امور صنفي رعايت نمي شود .درهر مرحله اي كه اقدام به خريد يا فروش ملك مي كنيد حتما بايد تعرفه هاي آن محل را از بنگاههاي املاك كه از طرف امور صنفي به آنها داده شده بخواهيد و طبق آن عمل كنيد.
بنگاه املاك ،وظيفه دارد فروشندگان و خريداران را به همديگر معرفي كرده و ملك مورد نظر را به خريداربصورت تمام وكمال و با حوصله نشان دهد و هرگونه عيب و مشكل ساختمان را شناسايي كرده و به وي بگويند.درهنگام خريد از فروشنده و از بنگاه املاك بخواهيد كه هر گونه مشكل ملك مورد نظر را صريحا و بدون قيد و شرط بيان كنند متاسفانه اين گونه مشكلات درمستغلات به وفور ديده مي شود در خريد ملك و همچنين درفروش آن هرگز به يك مورد بنگاه بسنده نكنيد و حتما با چندين بنگاه در تماس باشيدتابتوانيد آنچه كه دلتان مي خواهد بخريد.
دراكثر معاملات،شما با يك گروه طرف حساب هستيد مثل خريد يك موبايل،دستگاههاي صنعتي،اسباب و اثاثيه منزل و … ولي در معاملات مسكن شما با دو گروه طرف حساب هستيد.گروه فروشندگان و گروه بنگاههاي املاك.
مثلا فرض كنيد شما مي خواهيد يك دستگاه مونتاژ يك قطعه صنعتي را بخريد كافي است با يك سري تكنيكهاي بازاريابي و فروش آشنا باشيد و در كار خود از آنها استفاده كنيد ولي در معاملات مسكن براي خريد يا فروش يك واحد آپارتمان،اول بايد بتوانيد از عهده بنگاه املاك بربياييد تا ملكي را به شما گران نفروشند و يا ارزان از شما نخرند.بايد با اطلاعات كافي وارد بنگاه املاك بشويد تا پول اضافي از شما نگيرند.
متاسفانه بنگاههاي املاك،بجاي حمايت از شما كه به عنوان خريدار يا فروشنده وارد آنجا مي شويد به روشهاي مختلف به فكر گرفتن پول اضافي از شما هستند و بعضا هم مشاهده مي شود كه بعضي از بنگاههاي املاك كمي بيشتر از تعرفه هاي خود از افراد پول مي گيرند.بايد دقت كنيد كه طبق تعرفه هاي تعيين شده،هزينه بنگاه املاك را پرداخت كنيد.من پيشنهاد مي كنم با گروه بنگاههاي املاك بيشتر آشنا شويد و دقت بيشتري را صرف اينكه آنها چكار مي كنند،بكنيد.
فصل پنجم
فروشندگان
نگاهي دقيق و مو شكافانه به فروشندگان مسكن بسياري از مسائل را براي ما حل خواهدكردچراكه هشتاددرصدآنهااصلا فروشنده نيستندو براي كشف قيمت ويك سري اطلاعات ديگر به بنگاههاي املاك مراجعه مي كنند.براي شناخت و مطالعه اين گروه آنها را به پنج دسته تقسيم و به شرح و توضيح هركدام از آنها مي پردازيم.
گروه اول:كساني هستند كه مسكن را از روي شكم سيري مي فروشند.تجربه ثابت كرده كه آنها فروشندگان خوبي نيستند و بدون هيچ گونه دليلي ملك را بيش از قيمت واقعي آن مي فروشند در معامله با اين افراد وسواس به خرج بدهيد و در صورت امكان با آنها معامله نكنيد چون اگر آنها در يك زمان معين نتوانند ملك خود را بفروشند عجله اي ندارند صبر مي كنند تا در فرصت مناسب و با قيمت مناسب آنرا به فروش برسانند.
گروه دوم:بسازبفروشها هستند اين افراد شغلشان ساختن مسكن و فروش آن است.چون قبل از ساختن مسكن،آنها تصميم برفروش دارند لذا ممكن است درساخت دقت لازم را نكنند ولي چون عموما مسكن را بصورت پيش فروش و اقساطي مي فروشند شما مي توانيد از اين امتياز استفاده كنيد.
يك سري ديگر از بسازبفروشها شركتهاي بزرگ ورسمي هستند كه استانداردهاي لازم را جهت ساخت مسكن رعايت مي كنند ولي قيمت فروش آنها بالاست و گاها زمان تحويلشان به درازا مي كشد.
گروه سوم:كساني هستند كه تصميم دارند منزل مسكوني خود را تعويض كنند و خانه بزرگتري بخرند اين گروه نيز هيچ عجله اي براي فروش ندارند و مترصد فرصت هستند تا در موقعيتي مناسب ملك خود را به قيمت بالا بفروشند و ملك ديگري را به قيمت پايين بخرند آنها هرگز به فكر رضايت مشتري نيستند و فقط به منافع خود فكر مي كنند.
گروه چهارم:اين گروه اصلا فروشنده نيستند و فقط مي خواهند قيمت ملك خود را بدانند و هر از چند گاهي به بنگاه املاك مراجعه كرده تا قيمت روز ساختمان خود را بدانند و هرقيمتي را كه بنگاه املاك به آنها مي دهد يك دوم نيز به آن اضافه كرده و آنرا در ديد و بازديدها ،محل كار،مراسم ها و ديگر جاهايي كه اصلا ربطي به مسكن ندارد اعلام مي كنند.اين افراد چون فروشنده نيستند لذا براي آنها فرقي نمي كند كه قيمت خود را به بنگاه املاك اعلام كنند يادر مراسم عروسي و يا هر جاي ديگر ،متاسفانه همين قضيه، اكثرا باعث بوجودآمدن جوكاذب درامرمسكن مي گردد و افرادي كه تحقيقات لازم را در زمينه قيمت مسكن انجام نداده اند همين قيمت را ملاك قرار داده و از خريد مايوس مي شوند.
گروه پنجم:اين گروه واقعا فروشنده اند آنها كساني هستند كه بنا به دلايلي مجبور به فروش ملك خود هستند و چون مي خواهند بفروشند لذا قيمت مناسب ارائه مي دهند.دلايل فروش مي تواند متفاوت باشد مثلا فردي تصميم دارد كه شهر محل سكونت خود را عوض كند لذا بايد ملك خود را در شهر مبدا فروخته و در شهر مقصد ملك ديگري بخرد يا اينكه فردي ملك ديگري را خريداري كرده و ناچار به فروش ملك خود هست.با اين افراد مي توان با در نظرگرفتن اصول خريدو فروش معامله كرد گروههاي قبلي چندان مناسب نيستند.
فرمول جادويي خريد مسكن
سرمايه گذاري در بازار املاك ومستغلات و خريد مسكن حوصله و سليقه خاصي را مي طلبد چراكه اين بازار بسيار مهم و اساسي مي باشد.لذا بايد دقت لازم صورت گيرد.
در بازارهاي ديگر مي توان به سادگي با پول بسيار كم سرمايه گذاري نمود ولي دربازاري مثل بازار مستغلات پول زيادي لازم است و از طرف ديگر اكثرافراددرطول زندگي خود يك،دو،ياسه بار اقدام به خريد مسكن مي نمايند كه اين موضوع هم باعث حساس شدن اين معامله مي گردد.
متاسفانه در بازار مستغلات اكثر افراد شخصا تصميم گيرنده نيستند و از روي اطلاعات ديگران و صحبتهاي آنان اقدام به خريد مسكن مي كنندكه اين موضوع مي تواند باعث ضرر و زيان سنگين افراد گردد.
براي خريد مسكن حتما بايد يك پروژه براي خود تعريف كنيد و هرگز آنرا سرسري نگيريد و با مطالعه،تحقيق و تفحص وارد اين بازار شويد.نقطه ضعف اكثرافراد عدم شناخت اين بازار و انجام معاملات غير حرفه اي درآن است.
فرض كنيد كه تصميم گرفته ايم در يك محله از تهران يك واحد آپارتمان بخريم دقيقا بايد طبق توصيه هاي ذيل عمل كنيم. ابتدا يك محل را انتخاب كرده و در آن محل حداقل بيست تا بنگاه املاك راشناسايي كنيم و از هر بنگاه بخواهيم كه پنج واحدآپارتمان را به ما نشان دهد.با اين حساب ما حداقل يكصد آپارتمان را خواهيم ديد.لذا يك دفتر صدبرگ تهيه كرده و مشخصات هركدام ازآپارتمانها رابصورت دقيق و مشخصات كامل ازقبيل متراژ،قيمت و … رادرآن مي نويسيم.از اين يكصد مورد هشتادمورد واقعا فروشنده نبوده و فقط بيست مورد ازآنها فروشنده واقعي هستند .لذا هشتاد واحد آپارتمان را از ليست حذف كرده و فقط روي بيست واحد باقي مانده تمركز مي كنيم و با تجزيه و تحليل اين بيست مورد،بهترين هاي آنها را از يك تا صد انتخاب كرده و ده تاي بقيه را حذف مي كنيم.حالا اگر هركدام از اين ده مورد را خريداري كنيم خريد خوبي انجام داده ايم ولي عقل سليم حكم مي كند كه در اين ده مورد نيز،يكي بهترين است لذا با هر ده نفر از اين فروشندگان واقعي وارد مذاكره شده،با چهارتاي آنها تا پاي ميز معامله جلورفته و با يكي قولنامه مي نويسيم.اگر بتوانيم با اين روش و با اين حوصله و سليقه آپارتماني را خريداري كنيم.حتما آنرا ده تا پانزده در صد زير قيمت بازار خريداري كرده ايم و سود خوبي نيز براي ما حاصل مي گردد.

نكته قابل توجه براي پيدا كردن يك واحد آپارتمان دلخواه اين است كه بايد تحقيق و تفحص خود را در مدت زمان يك ماه تا چهل و پنج روز بمدت دو تا سه ساعت در هرروز انجام دهيم اگر روزي بيش از دو يا سه ساعت در اين زمينه فعاليت كنيم ممكن است با خستگي و دلسردي روبرو شده و يا بنگاههاي املاك همكاري نكنند.
اگر فكر مي كنيد كه خريدن يك واحد آپارتمان ارزش اين همه وقت تلف كردن را ندارد در اينصورت لازم است به محاسبات ذيل نظري بيفكنيد .به عنوان مثال يك فرد با حقوق ماهيانه پانصد هزار تومان را در نظربگيريد كه تصميم گرفته يك واحد آپارتمان در حدود قيمتي شصت ميليون توماني را خريداري كند.اگر اين فرد يكصد و بيست ساعت را در مدت زمان سي تا چهل روز جهت تحقيق و بررسي درخصوص ملك مورد نظر خود اختصاص دهد و اگر هرساعت كاروي، دوهزار و پانصد تومان ارزش داشته باشد.يعني سيصدهزار تومان وقت هزينه كرده است و اگر همان آپارتمان راطبق فرمول ارائه شده بتواند بيست در صد پايين تر از قيمت بازار بخرد.يعني دوازده ميليون تومان ارزان خريده است.اين سود دوازده ميليون توماني با هزينه سيصدهزار توماني اصلا قابل مقايسه نيست.
متاسفانه ما معمولا عادت داريم كه خيلي راحت و بدون هيچگونه پرس و جويي اقدام به خريد آپارتمان كنيم .مسلما درآنصورت معامله خوبي انجام نداده ايم.
اشتباه اكثرافراد در بحث خريد مسكن عدم اختصاص وقت كافي به آن است.يعني اينكه آنها وقت كافي را صرف تحقيق و تفحص در خصوص قيمت آن نمي كنند.در حاليكه با اختصاص وقت كافي مي توانندملك مورد نظر خود را حداقل ده تا بيست درصد زير قيمت بازار خريداري كنند.