درخواستهای راهنمایی و مشاوره مسکن (ساخت و ساز - سرمایه گذاری - خرید - فروش و...)

[mehdi098]

فصل اول
خريدار
آمار فرصتهاي موجود در بازار املاك و مستغلات بسيار بالاست بطوريكه كارشناسان معتقدند در هر ساخت و سازي حداقل چهارصد فرصت شغلي وجود دارد.فرصتهايي از قبيل دروپنجره سازي،لوله كشي،ايزوگام،شيشه بري،بتن ريزي،جوشكاري و … . اما آنچه كه مهمترين و اساسي ترين فرصت محسوب مي شود عبارتست از خريد يا ساخت ملك به قيمت مناسب و فروش آن طبق مظنه بازار.اگر كسي بتواند ملكي را به قيمت مناسب بخرد و يا آنرا باقيمت تمام شده پايين بسازد و طبق مظنه بازار بفروش برساند سود مناسبي نصيبش خواهد شد.
اما چگونه مي توان ملكي را به قيمت مناسب بدست آورد و آنرا طبق مظنه بازار فروخت؟ براي جواب دادن به اين سوال ،لازم است قبل از هر چيز خود را بيشتر و بهتر بشناسيم و به عمق افكار و عقايد خود پي ببريم .براي اينكه ما بتوانيم ايده ايي را بخوبي و طبق پروسه كاري به مرحله اجرا در بياوريم لازم است ابتدا اطلاعات مفيد و موثر را دريافت كرده و به طور صحيح آنرا در مغزمان پردازش نموده و رفتاري صحيح و درست از خود ارائه دهيم. در ذيل به توضيح و تحليل هركدام از مراحل كاري مي پردازيم.
الف. دريافت اطلاعات:دنياي امروز،دنياي اطلاعات بوده و مهمترين بازار سرمايه جهان هم،بازار املاك و مستغلات مي باشد.لذا لازم است اطلاعات دقيق و به روزاز املاك و مستغلات داشته باشيم.براي دريافت اطلاعات صحيح ،بايد تحقيق و تفحص بيشتري انجام داد كه در قسمت فرمول جادويي خريد مسكن بطور كامل آنرا توضيح خواهيم داد.
روش ديگر كسب اطلاعات دقيق،استفاده از نظر كارشناسان مجرب و خبره بازار املاك و مستغلات مي باشد كه كم كم در گوشه و كنار مملكت و از طريق آموزشگاههاي مختلف و مراكز آموزشي خود را به بازار معرفي مي كنند.متاسفانه در كشور ما تعداد اين كارشناسان بسيار كم بوده و اكثرا هم در دسترس نيستند.نظر اين كارشناسان مي تواند بسيار مفيد و با ارزش باشد چرا كه آنها هيچ نفعي در بالا يا پايين بودن قيمت ملك نداشته و هيچ تعصبي هم ندارند از اينرو قضاوت صحيحي انجام مي دهند ضمن اينكه خبره و كاركشته هم هستند.
بنگاههاي املاك،هرگز نمي توانند مشاوران خوبي در امر خريد يا فروش باشند چراكه آنها كارشناس نبوده و به فكر منافع خودشان هستند و حتي در بازارهاي راكد هم مراجعين را به خريد يا فروش ترغيب و تشويق مي كنند چون فلسفه وجودي آنها منوط به انجام معامله و دريافت حق كميسيون مي باشد.وقتي كه كسي در موردي ذينفع باشد بصورت نا خودآگاه سعي در قضاوت به نفع خود خواهد كرد.
گروه دومي كه براي مراجعه عموم در دسترس هستند رسانه ها بخصوص رسانه هاي اقتصادي مي باشندكه متاسفانه اين گروه هم زياد قابل اعتماد نيستند چون كارشناسان خبره و صاحبنظر ندارند و تحليلهاي آنها زياد جالب نبوده و بيشتر تئوري مي باشد.خبرنگاران اقتصادي اطلاعات خود را از بنگاههاي املاك و يا جاهايي كه اصلا كارشناسانه نيست بدست مي آورندلذا اين اطلاعات زياد قابل اتكاء نمي باشد.
پس تاكيد مي كنيم كه روشهاي كسب اطلاعات،تحقيق و تفحص هرچه بيشتر و استفاده از نظر كارشناسان خبره بازار مي باشد.
ب.پردازش اطلاعات:پس از جمع آوري اطلاعات صحيح از كانالهاي مربوطه،نوبت به پردازش آن ميرسد كه متاسفانه اكثر افراد بدليل عدم آشنايي با راز ورمز ابزارهاي وجودي انسان نمي توانند اين مرحله از كار را براحتي انجام دهند.
مغز انسان،دقيقا مانند يك كامپيوتر مي باشد كه با توجه به فرمولهايي كه به آن داده شده،عمل ميكند.در واقع كامپيوتر را از روي مغز انسان ،طراحي و ساخته اند.اگر فرمولهاي داده شده به مغز درست باشند پردازش درستي انجام خواهد شد و اگر فرمولهاي داده شده اشتباه باشند جوابهاي اشتباهي خواهيم گرفت.فرض كنيد براي يك كامپيوتر چنين برنامه نويسي شده ،دو بعلاوه دو مساوي پنج.فكر مي كنيد هرگاه از كامپيوتر بخواهيم اين عمل جمع را انجام دهد چه جوابي به ما خواهد داد؟
متاسفانه در بازار املاك و مستغلات بدليل نبود كارشناسان خبره،اكثر اطلاعات اشتباه بوده و موجب پردازش غلط درذهن ما مي شود.براي روشن شدن هرچه بيشتر موضوع به شرح و تفضيل آن مي پردازيم.آيا هيچ فكر كرده ايد كه قيمتها و مظنه هاي املاك و مستغلات چگونه شكل مي گيرند؟ چه كسي قيمت ملك را مشخص ميكند و چرا؟ فردي كه در طول عمرخود فقط يك يا دو بار آپارتمان مي خرد قيمت واقعي آنرا چگونه بايد مشخص كند؟چرا بابت هر متر مربع آپارتمان كه نهايتا قيمت تمام شده آن چهارصد هزار تومان است بايد حدود سه ميليون تومان بپردازيم؟آيا به دلائل اين خريد توجه كرده ايد ؟فقط به اين دليل كه شنيده ايم قيمت آپارتمان در اين منطقه بالا رفته و باور كرده ايم كه قيمت منصفانه است.
توجه داشته باشيد كه قيمتها در بازار فاركس به ثانيه بوده ودر بورس اوراق بهادار هر دو دقيقه قيمتها تغيير مي كنند.قيمت جهاني طلا،درسايتهاي مختلف هرسه دقيقه عوض مي شوند وطلافروشها هرروز ،دوبارمظنه بازار را اعلام مي كنند.ولي هيچ فكر كرده ايد كه املاك و مستغلات چگونه تعيين قيمت مي شوند؟قيمت گذاري در اين بازار كاملا سليقه اي بوده و اكثرا هم توسط بنگاههاي املاك تعيين مي شوند.خوب،با اين توصيف نتيجه مشخص است.
مثلاً فردي در يك مراسم عروسي از كسي مي شنود كه قيمت آپارتمان در فلان منطقه از كرج بالا رفته و همين بحث چند دقيقه اي به معيار فرد در تعيين قيمت تبديل مي شود لذا وقتي كه به بنگاه مراجعه مي كند و قيمت بالاتري به او مي دهند اعتراض نمي كند چرا كه در ذهنش پردازش شده، قيمت ها بالاست و اين موضوع را باور كرده است.
با ذكر يك مثال ،موضوع روشن تر مي شود .بنگاههاي املاك ضرب المثلي دارند تحت اين عنوان كه ،قيمت ملك هيچ وقت پايين نمي آيد.لذا اين باور را به عامه مردم القاء ميكنند كه اگر در بدترين شرايط هم ملكي را بخريد مطمئن باشيد ضرر نخواهيد كرد.در حاليكه همين چند وقت پيش،حدود بيست و پنج تا سي درصد در بخش املاك و مستغلات كاهش قيمت داشته ايم و پيش بيني ما اين است كه باز هم چند در صدي كاهش قيمت خواهيم داشت.در بخش اصول مذاكرات يك سري از باورهاي اشتباه را كه در معاملات مسكن رايج هستند مورد بررسي قرار خواهيم داد انشاءا… كه موثر و مفيد واقع شود.
اگر پردازش اطلاعات ما،صحيح باشد و از تكنيكهاي اصلي و اصول مذاكرات بهره كافي ببريم هرگز در خريد و سرمايه گذاري در ملك پشيمان نخواهيم شد و در غير اينصورت ممكن است ضربه جبران ناپذيري بخود وارد كنيم.
پ.رفتار:پس از دريافت اطلاعات و پردازش صحيح آن،نوبت به عملكرد و رفتار مناسب مي رسد.مسلما وقتي كه اطلاعات مطلوبي را دريافت كرده و آنرا بطور صحيح پردازش كنيم هيچ دليلي براي عملكرد نا مناسب و جود ندارد.وقتي كه فردي در خصوص ساختمان ،اطلاعات جامع و كاملي جمع آوري مي كند و از قيمت تمام مصالح اطلاع دارد وازطرفي اصول مذاكرات و رفتار انسانها را بخوبي مطالعه ميكند هيچ موقع معامله اي انجام نمي دهد كه موجب ضررو زيانش شود.افرادي كه ضررو زيانهاي زيادي را متحمل مي شوند افرادي هستند كه يا اطلاعات ندارند و يا پردازش صحيحي انجام نمي دهند يعني باورهاي غلطي دارند.

كسي كه داراي توانايي انجام كاري بوده و به توانايي خود ايمان داشته باشد هرگز تصميم غلطي نخواهد گرفت .يك تصميم درست و بموقع و اجراي آن فرد را از يك عمر كار كردن معاف مي كند.بازار املاك و مستغلات با گذشت زمان اين فرصت را آشكار مي نمايد.در نظر داشته باشيد كه شهر نيويورك در ابتدا به پنج دلار فروخته شد و با گذشت زمان ارزش آن آشكار گرديد.
رفتار مناسب چيست؟و چگونه مي توان زمان و مكان آنرا تشخيص داد؟با ذكريك مثال به توضيح و تشريح آن مي پردازيم.يكي از دوستان من قبل از موج سال 82-80 يك واحد آپارتمان را به قيمت 21000000 تومان خريداري كرد كه مبلغ 7000000 تومان از آن بصورت وام بود و بلافاصله پس از موج يعني حدود 2 سال بعد آنرا به قيمت 42000000 تومان فروخت و وام مذكور را نيز تسويه كرد.پس از موج كه ركود نسبي در بازار بمدت سه سال ايجاد شد از فرصت استفاده كرده در اين مدت به معامله در بورس اوراق بهادار پرداخت و سود خوبي نيز از آنجا بدست آورد.پس از كسب سود مناسب در بورس و قبل از موج سال 86 اقدام به خريد آپارتماني در حد و اندازه همان آپارتماني كه فروخته بود نمود.البته با قيمتي بمراتب پايين تر از 42000000 تومان و پس از شش ماه قيمت آن آپارتمان به حدود 80000000 تومان رسيداين عملكرد يعني رفتار مناسب و تشخيص بموقع زمان و مكان انجام معامله مسكن.
فصل دوم
تامين منابع مالي
تامين منابع مالي جهت خريد مسكن
بي گمان،يكي از اساسي ترين بحث در امر سرمايه گذاري بخصوص در امر مستغلات تامين منابع مالي مي باشد متاسفانه اكثر افراد به اين موضوع به عنوان يك مشكل نگاه مي كنند و روي مسئله تمركز دارند در حاليكه بايد روي راه حل تمركز نموده و راههاي اصولي و معقولي را بررسي كنند.
از قديم گفته اند كه پول عروسي و خانه را خداوند مي رساند و همين ضرب المثل باعث قوت قلب در افراد مي گردد تا جرات اقدام به خريد مسكن را پيدا كنند. خداوند آنقدر بخشنده و مهربان است كه اگر بنده اش هر چيز معقولي را از او بخواهد تامين خواهد كرد و اگر چنانچه مي بينيم كه فقط دو مورد فوق در زبان فارسي ضرب المثل شده صرفا به خاطر نيازهاي اساسي بشر مي باشد و گرنه هر آنچه كه ما از خداوند بخواهيم به ما خواهد داد.
بحث تامين منابع مالي يك مسئله ذهني است.يعني ذهن فرد بايد قبول كند كه مي تواند از عهده اين كار برآيد انسان براي رسيدن به هر هدفي بايد بتواند باور كند كه اين هدف دست يافتني است لذا با استفاده از تجربيات شخصي خود،امكانات موجودوتجربيات ديگران به هدف خود دست يابد.
در امرسرمايه گذاري و خريد مسكن فقط و فقط بعد رواني مسئله بايد حل شود يعني ما بايد باور كنيم كه مي توانيم و قادر هستيم نسبت به خريد مسكن اقدام كنيم.ثروت يك قرارداد ذهني است اگر ما بتوانيم به خود بقبولانيم كه مي توانيم در فلان منطقه يك واحد آپارتمان بخريم در اينصورت حتما موفق خواهيم شد در غير اينصورت اگر حتي به اندازه كافي پول داشته باشيم ولي از مديريت ذهن قوي برخوردار نباشيم موفق نخواهيم شد اگر از افرادي كه صاحب خانه شده اند بپرسيد كه چگونه نسبت به خريد مسكن اقدام كردي ؟تقريبا همه آنها يك جواب دارند.پول خانه را خداوند مي رساند. ترس هاي واهي مهمترين عامل بازدارنده در خريد مسكن .
مهمترين عامل بازدارنده در امر خريد مسكن،ترسهاي واهي و بي اساس است.افراد چون نمي توانند ابتدا تمام نيروهاي خود را متمركز كرده و سپس اقدام كنند لذا هميشه يك ترس و وحشت از عدم پرداخت اقساط و عدم تامين منابع مالي در آنها وجود دارد .ترس واقعي چيز خوبي است چرا كه باعث مي شود ما دست به كارهاي خطرناك نزنيم ولي ترسهاي واهي و بي پايه باعث مي شوند كه ما نتوانيم رشد كنيم و جلوي پيشرفت ما را مي گيرد.
در روانشناسي اصلي وجود دارد مبني بر اينكه در ذهن خود هميشه بر روي دارايي ها تمركز كنيدنه بر روي بدهيها.هرچقدر برروي بدهيهاي خود تمركز نماييم همانقدر بدهي هاي ما افزايش پيدا خواهند كرد بايد همواره در حال تقويت دارايي هاي خود باشيم.وقتي كه كسي يك واحد آپارتمان يا يك قطعه زمين مي خرد در واقع براي خود ارزش افزوده اي ايجاد كرده است .بنابراين مسلم است كه براي تامين منابع مالي اين دارايي مقداري بدهي بار خواهد آورد.
يك فرد سرمايه گذار و كسي كه با دانش مالي آشنايي دارد بايد بتواند با پرداخت حدود سي در صد قيمت يك آپارتمان آنرا خريداري كرده و مابقي آنرا از وامهاي بانكي،رهن دادن آپارتمان خريداري شده ،قرض و… استفاده كند.اما مشكلي كه اكثر افراد در خصوص خريد مسكن با آن روبرو هستند تنها وتنها محدوديت فكري است و گرنه مشكل ديگري وجود ندارد.
اكثرافراد در برنامه ريزي دچار مشكل هستند و هر موقع كه با بحث خريد مسكن مواجه مي شوند يعني وقتي تصميم مي گيرند كه نسبت به خريد مسكن اقدام كنند تنها مشكلات و بدبختي هايي را كه ممكن است درآينده پيش بيايد در جلوي چشمان خود تجسم مي نمايند.لذا امر مسلم است كه چنين فردي از ترس گرفتار شدن در بند بدهي هرگز اقدام نخواهد كرد.وقتي كه تصميم مي گيريد ملكي را بخريد فقط و فقط تمركز كنيد برفايده و سود آن و هرگز به بدبختي هاي آن فكر نكنيد.ثروتمند فكر كنيد تا ثروتمند شويد.اگر بر روي مزاياي خريد مسكن تمركز كنيد ذهن شما تحريك شده و راههاي جديدي را جهت تامين منابع مالي آن پيدا خواهد كرد و تمام هستي و كائنات به نداي باطني شما پاسخ خواهند داد و ضمير نا خودآگاه شما به دنبال راههايي براي پيدا كردن تامين منابع مالي خواهد گشت در غير اينصورت اگر به مشكلاتي فكر كنيد كه ممكن است پس از خريد ملك براي شما پيش آيد ذهن شما محدود شده و از ترس اينكه مبادا اين مشكلات باعث به درد سر افتادن شود از حركت باز خواهيد ماند تفاوت ثروتمندان و فقرا در اين است كه ثروتمندان به راه حل فكر مي كنند و فقرا به مشكل.
تغيير روند زندگي
وقتي كه فردي نسبت به خريد ملك يا آپارتماني اقدام مي كند.بايد روند گذشته زندگي خود را تغيير دهد.مثلا اگر تا امروز روزانه هشت ساعت كار مي كرد از امروز به بعد كمي بيشتر كار كند و كاركرد روزانه خود را از هشت ساعت به يازده تا دوارده ساعت افزايش دهد و به نوعي درآمد خود را بالاببرد تا بتواند از عهده پرداخت وامهايي كه گرفته برآيد.
يكي ديگر از تفاوتهاي اساسي ما بين ثروتمندان و فقيران در اين است كه هرگاه ثروتمندان با جواب نه مواجه مي شوند تازه كارشان شروع مي شود ولي افراد فقير گويا منتظر جواب نه هستند و با شنيدن جواب نه بلافاصله دست از كار مي كشند و به دنبال كار خودشان مي روند .

هرگاه در خريد ملك يا آپارتمان به اين نتيجه رسيديد كه نمي توان كاري كرد و از عهده تامين منابع مالي بر نخواهيد آمد هرگز تسليم نشويد و راههاي ديگري را هم بررسي كنيد.هرگاه ذهن شما به اين نتيجه رسيد كه نمي شود تازه كار شما شروع مي شود .آنوقت است كه همه راههاي ممكن و معقول را يكي پس از ديگري بررسي كنيد تا به نتيجه برسيد هيچ مسئله اي در اين جهان بدون جواب نيست فقط پيدا كردن جواب مسئله كمي وقت،صبر و حوصله همراه با دانش مي خواهد.
هنري فورد مي گويد شماچه فكر كنيد كه از عهده انجام كاري برمي آييديا نمي آييددر هر دو صورت درست فكر كرده ايد چون تصميم گيرنده اصلي خودتان هستيدو هيچ كس نمي تواند در اين خصوص به شما كمك كند.
يك مثال
فردي را در نظر بگيريد كه تصميم گرفته يك واحد آپارتماني را به قيمت تقريبي 60000000 تومان بخرد و حدود سي در صد قيمت اين واحد را نيز بصورت نقدي بپردازد.اگر اين فرد قوي باشد چنين فكر مي كند .سي در صد قيمت مسكن را كه دارم يعني مبلغ 18000000 تومان و از يك وام 18000000 توماني بانك مسكن هم مي توانم استفاده كنم .حدود 10تا 12 ميليون هم مي توانم از رهن دادن آپارتمان خريداري شده به دست آورم.مقداري وسايل و اثاثيه منزل دارم و آنها را مي فروشم و كمي هم از دوست و آشنا قرض مي گيرم و براي بقيه مبلغ نيز مي توانم از وامهاي موسسات مالي،بانك هاي دولتي ،خصوصي و … استفاده كنم.ولي اگر اين فرد ضعيف باشد بلافاصله شروع به ناله و زاري مي كند و از زمين و زمان مي نالد و نهايتا هم چنين مي گويد :مبلغ پولي را كه دارم براي كارهاي ديگرم لازم دارم.در بانك مسكن كه اصلا سپرده ندارم و نمي توان از اين امتياز استفاده كرد .خانه خريداري شده را شايد نتوان رهن داد.بانكهاي دولتي،خصوصي،موسسات مالي،اعتباري و… كه اصلا وام نمي دهندو اگر هم بدهند من كه كسي را ندارم ضامن من باشد.لذا بي خيال. با كمي تجزيه و تحليل مي بينيم كه امكانات كاملا يكسان است و فقط نحوه تفكر آنها فرق مي كند .همين وبس.

ادامه دارد