آمورش شغل مشاور املاک - شغل پر درآمد

[goldmen]

(09-14-2014 04:14 PM)yunespc نوشته شده توسط:  سلام و وقت بخیر خدمت استاد قربانیان جسارته چند سوال داشتم لطفا راهنماییم کنید
ببینید در منطقه ما هزینه خرید زمین متری 2میلیون تومنه و هزینه ساخت متری 500هزار تومنه میخواستم ببینم
1-مثلا در یک زمین 200 متری یا 150متری چند واحد اپارتمان درمیاد کلا روش محاسبه این که تو یه زمین چند تا واحد درمیاد چه طوریه?پارکینگ چه طوری حساب میشه?
2-حالا فرض بگیریم توی زمین 200متری که متری دو میلیونه هزینه زمین میشه 400میلیون و اگر 6واحد هم به طور مثالی دربیاید که هر کدوم 60متر باشه میشه 360متر که ضربدر 500 هزار هزینه ساخت بشه میشه 180میلیون و جمع دو هزینه ساخت و زمین میشه 580 میلیون و 50 میلیون هم هزینه جواز شهرداری میشه 630 میلیون این هزینه هاد
خوب اگر شش واحد 60متری را دو میلیون بفروشیم میشه 720 میلیون درامد فروش واحد ها خوب یعنی کلا 90 میلیون سود میکنیم خیلی کمه به نظر شما کجای این محاسبه اشتباهه و روش درست مصاحبه سود چه طوریه و سود حاصله این مثال چه قدره?
3-حالا اگر بخوایم واحد ها را قبل از ساخت پیش فروش کنم به جای متری 2میلیون باید چه قدر کمتر بدم متری معمولا عرف بازار برای کم کردن مبلغ چه قدر است?

چندتا نکته
شما 200 متر کل زمین دارید طبق قانون عر ف شهرداری ها میشه 60 درصد کاربری گرفت
((این درصد تو جاها وشهرهای مختلف باهم فرق میکنه))که میشه120 متر کاربری

شما اگر واحدی 60 متر دربیارید درنیتجه میشه هر طبقه 2 واحد ولی راه پله رو حساب نکردین اینطوری هر واحد تقریبا10 متر برای راه پله

دو منظور شما 3 طبقه هست با هر طبقه دو واحد مجموع 6 واحد

تو محاسبات حدودا30 متر بابت راه پله میشه که باید اضافه بکنید
(((( که اگر این کارو بکنید بیشتر از حد شهرداری میشه درنتیجه جریمه ساخت))

شما هنوز 80 متر حیاط هم دارین برای محیط سازی این 80 متر هم حسابی نکردین که اینم خودش هزینه هست

ولی پیشنهاد کلی نحوه ساخت خانه هست هیچ موقع چنین زمینی رو اینطوری نسازید
سعید کنید هر واحد رو تقریبا 100 متر تا110 متر در نظر بگیرد با 10 متر راه پله به حد شهرداری برسه

وقتی کل واحد ها ساخته شد
هزینه زیر ساخت حیاط، پارکنیگ انباری، انشعابات مشترک تقسیم به صورت مساوی بین همه واحد ها می شود
هزینه نرخ گذاری زمین برای فروش هم باز بر اساس واحدها وزیربنها ها تقسیم میشه + هزینه های حیاط ومشترک ها+ هزینه ساخت+(( هزینه های مجوزها، شهرداری، نظام مهندسی تقسیم بر کل زیربنا ساخته شده)) + سود مد نظر