آخرین اخبار و دانستنیهای مربوط به مسکن

[jahanagahi]

(12-28-2012 12:42 AM)کامیار کاظمی نوشته شده توسط:  

(12-27-2012 10:33 AM)سعید محمدی نوشته شده توسط:  به طور مثال احد ع. ز در خیابان فرشته تهران ساختمانی به نام خودش ساخته که در طبقه آخر آن پنت هاوسی 600 متری طراحی شده.

وی گفت: این پنت‌ هاوس هم از استخر شیشه‌ای اختصاصی و دیگر موارد مشابه پنت هاوس چناران بهره‌ می‌گیرد اما آنچه باعث شده برای این ساختمان قیمتی 30 میلیارد تومانی در نظر گرفته شود در واقع تعبیه فرش‌های گرانقیمت مجموعه عظیم‌زاده در دیوارهای آپارتمان است به گونه‌ای که دیوارهای داخلی ساختمان را به جای آجر و گچ و رنگ با فرش نفیس تزیین کرده است.

ممنون از شما،
آقای احد عظیم زاده فرد جالبی است، مصاحبه های زیر هم خواندنی است.:
http://forum.unc-co.ir/showthread.php?tid=3054

مبارکش باشد انشالله.

---

تصمیم
اراده
داشتن هدف
ایمان و باور
حرکت

درتایپیکی نوشتم که کمی هزینه برای مسافرت و رفتن به شهرستانها و تماس با عزیزان و پیدا کردن کار مورد علاقه و حرکت.

[صدفی]

معضل تازه در بازار مسكن؛ «كم‌فروشي» به فروش آپارتمان‌ها رسيد!


ظاهرا فروش آپارتمان قبل از صدور پايان‌كار از سوي شهرداري، ممنوع است؛ اما اراده قوي بسازوبفروش‌ها در دورزدن مقررات مديريت‌شهري باعث شده هم‌اكنون بخش قابل توجهي از واحدهاي مسكوني، در ابتداي عمليات نازك‌كاري و بدون مجهزشدن به امکانات تكميلي، در بنگاه‌ها فايل شده و به بهانه حداكثر 5درصد ارزان‌تر از آپارتمان مشابه منطقه، بلافاصله فروش رود. اين گزارش حاكي‌است چنين مواردي، به خالي گذاشتن جاي تجهيزات تكميلي يا نازك‌كاري منتهي نمي‌شود، بلكه در عمده ساختمان‌هاي نوساز آماده تحويل در پايتخت، در باطن‌ساختمان نيز كم‌فروشي رخ داده است.


عرضه واحدهاي‌مسكوني نوساز به صورت «ناقص» به بازار خريد به بهانه حداكثر 5درصد ارزان‌تر

هشدار ریيس سازمان نظام مهندسي به كم‌فروشان: استفاده مصالح كمتر از حد استاندارد در باطن‌بنا تخلف است

خودمختاري دلالان آپارتمان در تهران بابت فروش واحدمسكوني در هر مقطعي از ساخت كه سازنده تصميم بگيرد، باعث شده معضل «كم‌فروشي» از بازار مواد خوراكي به بازار مسكن نيز سرايت كند.
ظاهرا فروش آپارتمان قبل از صدور پايان‌كار از سوي شهرداري، ممنوع است؛ اما اراده قوي بسازوبفروش‌ها در دورزدن مقررات مديريت‌شهري باعث شده هم‌اكنون بخش قابل توجهي از واحدهاي مسكوني، در ابتداي عمليات نازك‌كاري و بدون مجهزشدن به امکانات تكميلي، در بنگاه‌ها فايل شده و به بهانه حداكثر 5درصد ارزان‌تر از آپارتمان مشابه منطقه، بلافاصله فروش رود.
سازنده‌ها با حذف آيتم‌هايي همچون نقاشي ساختمان، سيستم‌هاي گرمايشي و سرمايشي، تجهيزات آشپزخانه و حتي سرويس‌هاي بهداشتي از داخل واحدهاي مسكوني در حال ساخت، به شيوه «فروش ناقص» آپارتمان تمايل پيدا كرده‌اند.
در مقابل اين نوع عرضه مسكن، اگر چه انتظار طبيعي از نوع رفتار طرف تقاضا «اقدام به نخريدن» است، اما بررسي‌ها در بازار نشان مي‌دهد: در حال حاضر خريد آپارتمان‌هاي ناقص به مراتب بيشتر از واحدهاي تكميلي در رونق است!
اين در حالي است كه هزينه لازم براي خريدار بابت تكميل آپارتمان تقريبا با تخفيفي كه سازنده هنگام فروش ناقص، قائل مي‌شود برابري مي‌كند! گزارش «دنياي‌اقتصاد» از كم‌فروشي عوامل ساخت آپارتمان‌هاي مسكوني، به خالي گذاشتن جاي تجهيزات تكميلي يا نازك‌كاري منتهي نمي‌شود، بلكه در عمده ساختمان‌هاي نوساز آماده تحويل در پايتخت، در باطن‌ساختمان نيز كم‌فروشي رخ داده است. ديوارهاي فوق‌العاده نازك بين واحدها، تركيدگي لوله‌هاي آب و سيستم‌هاي گرمايش تنها چند ماه بعد از مسكوني‌شدن واحد و همچنين نياز ساختمان به تعمير اساسي حداكثر دو سال پس از استفاده، نتيجه روش تازه‌اي از ساخت‌وساز است كه در آن، سازنده براي درامان ماندن از افزايش قيمت مصالح‌ساختماني، كمتر از حد استاندارد، مصالح استفاده مي‌كند.
دلالان مسكن در اين باره مي‌گويند: خريدار به خاطر ضعف قدرت خريد از چنين آپارتمان‌هایي استقبال مي‌كند و با رضايت كامل صاحب اين واحدهاي مسكوني مي‌شود؛ اما ریيس سازمان نظام مهندسي ساختمان تهران با هشدار به انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها هر نوع كم‌فروشي در ساخت‌وساز را تخلف مي‌داند و از برخورد با عوامل ساخت از مهندس‌ناظر گرفته تا سازنده خبر مي‌دهد.
براساس اين گزارش، با توجه به آخرين قيمت تجهيزات تكميلي ساختمان‌هاي مسكوني، خريداران آپارتمان‌هاي ناقص در تهران مجبورند به طور متوسط بين 20 تا 30 ميليون تومان براي تكميل نازك‌كاري واحدمسكوني هزينه كنند. اين در حالي است كه تخفيف اعمال شده از سوي فروشنده آپارتمان براي غيبت تجهيزات، به مراتب كمتر از اين ارقام است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که هزینه‌های نهایی ساخت واحدهای نوساز از ماه‌های پایانی سال گذشته تاکنون در چند مرحله دستخوش افزایش قرار گرفته است سازندگان برای جبران کاهش قدرت خرید مردم و همچنین افزایش هزینه‌های ساخت که در نهایت باعث به فروش نرفتن واحدهای آنها شده، در اقدامی تازه با حذف برخی آیتم‌های داخلی ساختمان برای معضل خود و خریداران چاره‌جویی کردند.
این در حالی است که در ادامه این دسته از چاره‌جویی‌ها، برخی دیگر از سازندگان با استفاده از شرایط پیش آمده نوع تازه‌ای از کم فروشی در ساخت و ساز را نیز در بازار مسکن باب کرده‌اند؛ به این ترتیب در حالی که اغلب کم فروشی‌های سازندگان در سال‌های گذشته با ظاهرسازی تجهیزات داخلی پوشانده می‌شد و اغلب این کم فروشی‌ها مربوط به سازه و نوع ساخت به اضافه مصالحی بود که در ساخت واحدهای مسکونی به کار می‌رفت، چندی است کم فروشی به تجهیزات داخلی ساختمان نیز سرایت کرده است.
سازندگان کم فروش با این استدلال که برخی آیتم‌های داخلی ساختمان همچون پکیج، کابینت و... را با حذف هزینه‌های مربوط به آن از قیمت تمام شده ساختمان، بر عهده خود مشتریان می‌گذارند تا به این ترتیب فضای داخلی با سلیقه خریداران منطبق شود، شاید تنها حداقل نیمی از هزینه‌ها را بابت آنچه خریدار باید پس از خرید در قبال نصب تجهیزات داخلی بپردازد از قیمت نهایی کم می‌کنند.
از طرف دیگر، زمانی که سازندگان برای مثال تجهیزات 10 واحد را به صورت یکجا خریداری و نصب می‌کنند، طبعا هزینه‌ها کمتر از زمانی خواهد بود که هر خریدار به صورت انفرادی اقدام به خرید و نصب این تجهیزات می‌کند.
به این ترتیب و به گفته سازندگان و سایر فعالان بازار مسکن، این اقدام تازه هم به جهت مزایایی که برای خریدار و فروشنده در کاهش هزینه‌ها و سپس قیمت تمام شده مسکن دارد و هم از این نظر که به دلیل سوءاستفاده‌های برخی از سازندگان رواج کم فروشی در بازار مسکن را به همراه دارد نه می‌توان آن را به طور کلی طرد کرد و نه می‌توان به تشویق این شیوه از ساخت و ساز پرداخت.

باطن بدتر از ظاهر!
یکی از مشاوران املاک فعال در تهران با بیان اینکه اساسا حذف برخی آیتم‌های داخلی ساختمان با دو هدف عمده از سوی سازندگان صورت می‌گیرد گفت: ایجاد فرصت برای اعمال سلیقه مشتریان و کاهش هزینه‌های ساخت مهم‌ترین دلایل حذف برخی آیتم‌های داخلی واحدهای مسکونی است.
وی با بیان اینکه بیشترین کم فروشی‌ها در باطن یا همان سازه بنا صورت می‌گیرد، تصریح کرد: در بسیاری موارد دیده می‌شود نمای داخلی یک ساختمان بسیار شیک، کامل و باب طبع مشتریان است، اما پس از یک سال دیوارها ترک می‌خورد یا حتی ساختمان نشست می‌کند.

شکل تازه کم فروشی در بازار مسکن
یکی دیگر از مشاوران املاک با انتقاد از سوء‌استفاده برخی سازندگان از بی‌اطلاعی مردم و رواج کم فروشی در بازار معاملات مسکن به خصوص در سال جاری گفت: پس از کم فروشی برخی سازندگان در نوع مصالحی که برای ساخت استفاده می‌شود و انتخاب برخی تجهیزات درجه دو و سه به اسم اقلام درجه یک ساختمانی، اینک نوبت به کم فروشی در تجهیزات داخلی مسکن رسیده است. وی افزود: برخی سازنده‌ها در حالی با حذف بعضی از آیتم‌ها به خریدار اعلام می‌کنند که قیمت تمام شده واحد را هم کم کرده‌اند که عملا شاید این میزان کاهش حتی نیمی از هزینه‌هایی را که خریدار باید پس از تحویل واحد در آن هزینه کند پوشش ندهد.
سازنده‌ها زیاده خواه شده‌اند
مشاور املاک دیگری که در زمینه خرید و فروش واحدهای نوساز فعالیت می‌کند گرانی تجهیزات و هزینه‌های ساخت را مهم‌ترین دلیل رواج کم فروشی و حذف برخی آیتم‌ها از فضای داخلی ساختمانی عنوان کرد.
وی به گفت: علاوه بر گرانی و افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت، زیاده خواهی برخی سازندگان این شرایط را تشدید می‌کند.
این مشاور املاک ادامه داد: هم اکنون بیش از نیمی از سازندگان در شهر تهران به طور متوسط در ساخت و سازهای نوساز کم فروشی می‌کنند.
وی به مردم و مشاوران املاک توصیه کرد تا با خودداری از خرید واحدهای سازندگان ناشناس با سودجویی و زیاده‌خواهی‌های آنان مقابله کنند.

کم فروشی در واحدهای رده پایین
در همین زمینه، بیت ا... ستاریان، کارشناس و انبوه ساز مسکن گفت: اغلب کم فروشی‌های واحدهای نوساز معمولا در تولیدات رده پایین و بساز و بفروشی اتفاق می‌افتد.
وی افزود: دلیل اصلی هم این است که با افزایش مضاعف هزینه‌های ساخت قدرت خرید متقاضیان واحدهای نوساز کاهش پیدا کرده و سازندگان هم برای جبران افزایش قیمت‌ها و برای اینکه واحدهایشان روی دستشان نماند برخی آیتم‌ها را از فضای داخلی ساختمان حذف می‌کنند.
ستاریان تصریح کرد: علاوه بر این در بسیاری از ساخت‌و‌سازها خصوصا واحدهایی که به شیوه پیش فروش عرضه می‌شوند حذف این آیتم‌ها با توافق خریدار و فروشنده صورت می‌گیرد.
وی ادامه داد: برای مثال وقتی واحدی در فصل زمستان به فروش می‌رود خریدار در همان زمان نیاز به سیستم سرمایشی ندارد؛ بنابراین ترجیح می‌دهد هزینه این سیستم را به تدریج و در زمان مناسب پرداخت کند و از همان ابتدا آن را تقبل نکند. این انبوه ساز کاهش هزینه‌های ساخت و افزایش قدرت خرید مردم را مهم‌ترین راهکار مقابله با این شیوه از ساخت و سازها دانست و تاکید کرد: کم فروشی اغلب در ساختمان‌های رده پایین، ارزان و شبیه مسکن مهر صورت می‌گیرد.

حذف آیتم‌های داخلی، عیب یا حسن؟
محمد مهدی مافی، انبوه ساز مسکن هم با بیان اینکه حذف برخی آیتم‌ها از ساخت و سازهای معمولی به خاطر کاستن از هزینه‌های ساخت صورت می‌گیرد گفت: هم اکنون سازندگان برای کسب بازارهای بهتر برای واحدهای نوساز خود ترجیح می‌دهند با حذف این آیتم‌ها قیمت واحدهای خود را به قدرت خرید مردم نزدیک کنند؛ ضمن اینکه تا حد زیادی هم از هزینه‌های خود می‌کاهند.
وی تاکید کرد: با توجه به اینکه این شیوه از ساخت و ساز به مردم امکان می‌دهد تا در زمان لازم پس از خرید واحد، برخی آیتم‌ها را مطابق با سلیقه خود تامین کنند و دیگر نیازی به پرداخت یکجای هزینه‌ها در هنگام خرید نداشته باشند، از سوی دیگر این اقدام ممکن است نوعی کم فروشی هم تلقی شود و نمی توان دقیقا گفت که فروش ناقص واحدهای نوساز کاری خوب است یا بد؟

کم فروشی مسکن با توافق خریدار و فروشنده!
رییس سازمان نظام مهندسی تهران رواج کم فروشی در اغلب ساخت‌وسازهای پایتخت را تایید کرد.
سعید غفرانی با تایید اینکه هم اکنون کم فروشی به خصوص در تجهیزات داخلی ساختمان‌های مسکونی و سایر ساخت‌وسازها به دلیل افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت نسبت به سال‌های گذشته رواج قابل توجهی یافته است، گفت: این کم فروشی‌ها بیشتر در مواردی صورت می‌گیرد که پس از اتمام عملیات ساخت و حتی فروش نیز می‌توان آنها را به تجهیزات ساختمان افزود.
وی تاکید کرد: در عین حال قانونی هم برای مقابله با این نارسایی هنوز وجود ندارد.
غفرانی ادامه داد: قانونی در این زمینه نداریم؛ چرا که در نهایت خرید و فروش این گونه واحدها نیز با علم خریدار از نقص موجود و توافق دو طرف صورت می‌گیرد و حتی در مبایعه نامه‌ها هم ذکر می‌شود که برای مثال واحدی کابینت ندارد و نقاشی نشده است.
وی خاطرنشان کرد: بنابراین چون سازنده در این زمینه پنهان کاری صورت نداده است جایی هم برای شکایت باقی نمی ماند. هر چند این امر بیشتر در مناطقی اتفاق می‌افتد که حتی به دلیل کاهش قدرت خرید افراد یا به دلایلی همچون تمایل به اعمال سلیقه در تجهیزات داخلی خریداران خود از این مساله استقبال هم می‌کنند.
برخورد قانونی با کم فروشان ملکی
رییس سازمان نظام مهندسی تهران همچنین با تاکید بر اینکه اگر در نوع سازه یا باطن بنا تخلفی صورت گیرد یا کم فروشی شود کلیه عوامل ساخت اعم از سازنده، مالک و مهندس ناظر مقصر هستند و باید پاسخگو باشند به «دنیای اقتصاد» گفت: ناظر در 5 مرحله قبل از اتمام سفت کاری و پس از آن بعد از اتمام نازک کاری برای دریافت پایان کار از روند ساخت گزارش گیری و گزارش دهی می‌کند. وی تاکید کرد: در صورت بروز تخلف، با سازندگان کم فروش باطن بنا، مطابق قانون برخورد می‌شود.

[jahanagahi]

امیدوارم عزیزان گول این 5 درصد را نخورند که با 15 درصد هم کامل نمی شود.

[jahanagahi]

در زمان پیش خرید حتما زمان تحویل در قولنامه ذکر شود و ضرر و زیانی برای آن مشخص شود تا بعد از گذشت زمان تحویل بهانه ای برای گرانی مصالح پیش نیاید.
البته پیش خرید اگر در بنگاه هم بود با یک وکیل ورزیده مشورت نمائید.(هزینه مشاوره مبلغی جزئی است.)

[MARYAR]

فقط کافی است نگاهی به آگهی‌های ویلاهای فروشی در برخی از شهرها یا دهکده‌های شمالی بخصوص در محدوده نور، چمستان و سیسنگان بیندازید. در این صورت با کلی قیمت‌های پیشنهادی فروش کمتر از 50 میلیون تومان مواجه خواهید شد.

به گزارش نامه، روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: شاید در گذشته خرید ویلا برای عده‌ای از متقاضیان به عنوان یک آرزو تلقی می‌شد، اما حال قیمت‌های پیشنهادی همچون سابق از ارزش بالایی برخوردار نیست، چراکه وجود وام خرید از یک سو و پرداخت بخشی از قیمت تعیین شده به صورت اقساط از سوی دیگر اقدام به خرید ویلا را برای متقاضیان آسان کرده است.
با توجه به این تفاسیر عده‌ای از بنگاهداران یا دلالان مسکن که در این شهرها به مشتری یابی مشغول هستند، اظهار می‌کنند که در اغلب آگهی ها تله وجود دارد تا متقاضی وسوسه بازدید از ویلای معرفی شده شود، اما به محض درخواست بازدید مستقیم از ویلا، واسطه ها اظهار می‌کنند که ویلای مورد نظر فروش رفته است.
علاوه براین شواهد نشان می‌دهد که آب و تابی که در فایل آگهی برخی از ویلاهای فروشی داده می‌شود در واقعیت اصلا این چنین نیست زیرا بسیاری از بازدیدکنندگان پس از بازدید تاکید می‌کنند: برای مصرف‌کننده‌هایی که به محل و کیفیت واحد سکونت اهمیت می‌دهند انتخاب مناسبی برای سکونت حتی برای چند روز در سال نیست.
چراکه عده‌ای از مشتریان که برخی از ویلاها را مورد بازدید قرارداده‌اند به این نکته اشاره می‌کنند: یا متریال به‌کار رفته قدیمی هستند یا اینکه استانداردهای نقشه ساخت در نظر گرفته نشده است و سازنده سعی داشته سقف یک چهار دیواری را با امکانات ضروری مثل سرویس بهداشتی تحویل مشتری دهد.
در بین کلیه ویلاهای آماده فروش آگهی شده فقط تعداد ‌اندکی از آنها در فایل‌های شان از برخورداری ویلا از سند اشاره شده است.
یک ویلا با 600 متر مربع زمین و 142 متر مربع بنا در سرخرود واقع در محمودآباد به خریداران معرفی شده است.
مالک این ویلا عنوان کرده است: قیمت کارشناسی این ملک 105 میلیون تومان برآورد شده است، اما وی به دلایل نا معلوم تصمیم دارد واحدش را 69 میلیون تومان به متقاضی تحویل دهد !
شاید قیمت واقعی این ویلا همان 69 میلیون تومان باشد و مالک برای بازار گرمی چنین مساله‌ای را عنوان کرده باشد.
نرخ‌های پیشنهادی ستون نبض بازار در هر شهر ممکن است به ضعیف‌ترین یا با کیفیت‌ترین ویلا مربوط شود که البته درجه کیفیت محله هم بر این امر تاثیر بسزایی دارد.

[habib tousi]

بخدا اینا همش تیبلیغه.آقا بیاین استان ما.گلستان.شهرستام مینودشت روستایی که خودم اصالتا از اونجام بخدا 100 برابر اونجا ها قشتگتره.اما چون استان ما از نظر تبلیغ ضعیفه دور افتاده شده.با کمترین هزینه میتونید یه ویلا براساس سلیقه خودتون بسازید

[3ObHaN]

البته ویلا باید ویلا باشد ، ویلایی که ویلا نباشد ، ویلا نیست

به نظر من خیلی از دوستان خونه ی حیاط دار رو با ویلا اشتباه میگیرند
ویلا یا به عبارت دیگه bungalow اولین و مهم تری مشخصش اینه که به هیچ عنوان دیوار های خونش به دیوار حصار وصل نیست . یعنی وسط زمین واقع میشه و با دیوار های حصار و یا خونه ی همسایه فاصله داره .
معمولا تعداد زیادی درخت داره و یه زمین صاف داره واسه وسطی و گرم به هوا
استخر داره 100 درصد و دیواری که رو به روی استخره تماما شیشه بنده . معمولا یکی از 4 ضلع ساختمون رو کاملا شیشه ای میسازند و روبه روش یه استخر میسازند .
کباب پز داره حتما ، با میز و صندلی صرف ناهار .
از نظر مکان هم باید روبه رو ی دریا یا دریاچه ، روی کوه یا وسط جنگل باشن .

تو ایران 200 متر زمین رو به سبک خیلی بد میسازن میگن ویلا داریم
اینا رو گفتم میلیاردر های عزیز حواسشون باشه که اگه میخوان ویلا بخرن ، ویلا بخرن نه صرفه یه خونه تو شمال کشور

[صدفی]

5 توصيه اساسی به خريداران مسكن

به دنبال افزايش محسوس قيمت مسكن و برگشت رونق به معاملات ملكي طي ماه‌هاي اخير در تهران، ریيس اتحاديه مشاوران‌ املاك نسبت به حاشيه‌هايي كه ممكن است دامن خريداران را بگيرد و معاملات را از مسير اصلي خود منحرف كند، هشدار داد.

مصطفي قلي خسروي با تشريح نقشه‌راه جديدي كه متناسب با شرايط امروز بازار، براي خريد يا اجاره واحدمسكوني تهيه شده است، گفت: صرف‌نظر از پارامترهايي كه معمولا خريداران آنها را در جست‌وجو‌هاي ملكي‌شان تعقيب مي‌كنند، احتياط‌هاي واجبي وجود دارد كه بايد مدنظر قرار بگيرد.

در اين نقشه‌راه 5 توصيه خطاب به خريداران مطرح شده كه مهم‌ترين آن دقت در خريد برخي آپارتمان‌هاي نوسازي است كه به لحاظ فني و مصالح‌ساختماني به كار رفته در آنها، به مراتب از يك ‌آپارتمان سالخورده ضعيف‌تر است.

خسروي در اين باره هشدار داد: هم‌اكنون افزايش قيمت مصالح‌ساختماني اين احتمال را به وجود آورده كه برخي سازنده‌ها به اندازه كافي و استاندارد از اقلام موردنياز در ساخت‌وساز استفاده نكنند.

در نقشه‌راه تازه‌‌اي كه ریيس املاكي‌ها براي خريد بي‌دردسر آپارتمان ترسيم كرده، با اشاره به عبارت مصطلح «ارزنده» كه اغلب دلالان از آن براي جلب نظر مشتري استفاده مي‌كنند، آمده است: در حال حاضر شرايط يك واحدمسكوني ارزنده، علاوه بر قيمت پايين‌تر در مقايسه با نرخ رايج منطقه و استفاده از مصالح مرغوب و كافي در سازه كه با يك بازديد ساده مهندس ‌عمران قابل تشخيص است، مواردي همچون نزديكي آپارتمان به مراكز خريد، داشتن پاركينگ و محصور بودن آپارتمان بين مسيرهاي بزرگراهي از جمله فاكتورهايي است كه آن ملك را در مقايسه با ساير واحدهاي مسكوني ارزنده جلوه مي‌دهد.

خسروي همچنين از خريداران مسكن خواسته است قبل از امضای مبايعه‌نامه، خودشان بي‌واسطه سندملكي واحدمسكوني و شناسنامه‌ مالك مدعي آن ملك را رويت كنند و مشخصات داخل آنها را با هم مطابقت دهند و در عين حال به گفته‌هاي مشاوراملاك درباره صحت سند اعتماد نكنند.

راهكارهاي مناسب براي عقد قرارداد اجاره

ریيس اتحاديه املاك كه در يك برنامه تلويزيوني با موضوع «معاملات مسكن» حاضر شده بود در پاسخ به آنچه پيامك‌هاي مردمي درباره پورسانت بنگاه‌هاي املاك پرسيده بودند، گفت: حق‌كميسيون مشاوران‌املاك نرخ‌ معين و مشخصي دارد كه برحسب ارزش معامله محاسبه مي‌شود و اگر مشاوراملاكي بيشتر از آن را دريافت كند تا 4 برابر رقم مازاد دريافتي توسط تعزيرات حكومتي و اتحاديه جريمه خواهد شد و حتي احتمال پلمپ بنگاه نيز وجود دارد.

مصطفی قلی خسروی به برخی از قوانین تثبیت شده در بازار مسکن اشاره کرد و همچنین راهکارهای مناسبی برای عقد قراردادهای اجاره و معاملات خرید نیز به متقاضیان گوشزد کرد و البته هشدارهايي هم به بنگاهداران متخلف در بازار مسکن بابت حکم تعزیرات و اتحادیه املاک، وارد کرد.

وی درباره امنیت سکونت ساکنان از لحاظ عمر بنای واحدهای مسکونی خاطرنشان کرد: واحدهایی که قدیمی‌ساز هستند، متقاضیان نباید نگران کهنه بودن واحدشان باشند چرا که این خانه‌های قدیمی در زمان ارزانی سیمان ساخته شده‌اند و به همین خاطر سازنده‌ها از میزان سیمان زیادی برای ساخت مصرف کرده‌اند که همین موضوع باعث استحکام ساختمان شده است.

از سوی دیگر واحدهای نوساز هم با توجه به تازه ساخت بودن همیشه قابل اطمینان متقاضیان است، اما در برخي موارد آپارتمان نوساز در مقايسه با يك آپارتمان 10 سال ساخت داراي عيب‌ونقص و خرابي‌هاي متعددي است و واحدهای بازسازی شده به طور یقین از لحاظ ظاهری آراسته هستند، اما گاهی ممکن است بازسازی آنها به معنای مستحکم یا ایمن‌سازی نباشد که بررسی این مساله احتمال دارد از توان کارشناسان هم خارج باشد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با نحوه اقدام مستاجران در بازار اجاره برای تنظیم قرارداد، 4 نکته را تاکید کرد: مستاجران بدون خواندن دقیق اجاره نامه قرارداد را امضا نکنند، متقاضیان در رو به رو شدن با فایل دلخواه‌شان رودربايستي نداشته باشند، طمع نکنند و همچنین برای انجام قرارداد در کنار خود مشاور یا يك وکیل زبده داشته باشند که البته حضور مشاوران املاک دلالت بر این امر دارد.

چهار معيار براي يك واحد ارزنده

از نظر مصطفی قلی خسروی، واحدی ارزنده سکونت است که به مراکز خرید و مذهبی دسترسی آسان داشته باشد، از نور کافی برخوردار باشد و از امکاناتی همچون پارکینگ و انباری بهره‌مند باشد و مسيرهاي بزرگراهي در اطراف آن وجود داشته باشد.

وی در قالب یک توصیه به مستاجران در بازار مسکن اظهار کرد: مستاجران فقط به دیدن واحد اجاره‌ای بسنده نکنند، بلکه از مشاور املاک حتما بخواهند سند ملک، شناسنامه و کارت ملی مالک را نشان دهد و حتما سند ملک را به طور کامل مورد بازدید قرار دهند تا از بی‌نقص بودن واحد مسکونی مذکور از هر لحاظ یقین پیدا کنند و در این امر نباید به گفته بنگاهدار مسکن مبنی بر اینکه آنها برای فایل کردن واحد مورد نظر تمام مدارک مذکور را از قبل ديده‌اند و مورد ارزیابی قرار داده‌اند اطمينان كنند. متقاضیان برای جلوگیری از هر مشکلی باید با دیده خود مدارک مورد نیاز از سوی مالک را نظاره کنند.

عده کثیری از متقاضیان بازار مسکن (خریدار یا متقاضی) در این برنامه عنوان کردند که برخی از بنگاهداران مسکن هزینه‌ای بیش از حق کمیسیون تعیین شده از سوی اتحادیه املاک را دریافت می‌کنند و عده‌ای از مشاوران املاک هم برای کدرهگیری هزینه‌ای جداگانه در نظر می‌گیرند.

مصطفی قلی خسروی درباره این موضوع به این دسته از مستاجران و خریداران تاکید کرد: بنگاهداران مسکن نباید هزینه‌ای برای کدرهگیری عنوان و از متقاضی دریافت کنند. حق کمیسیونی که اتحادیه املاک برای بنگاهداران در نظر گرفته است در ازای کلیه خدماتی است که آنها به مستاجران یا خریداران ارائه می‌کنند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور افزود: هزینه کد رهگیری در معاملات خرید و فروش در ابتدا 20 هزار تومان بود که به 10 هزار تومان و بعد به 8 هزار تومان و در آخر به 4 هزار تومان تقلیل یافت و از طرف دیگر هزینه کد رهگیری در قراردادهای اجاره، یک هزار تومان است، اما این مبالغ از خریداران و مستاجران نباید دریافت شود، زیرا حق کمیسیون شامل این هزينه می‌شود.

وی تصریح کرد: در حدود صنف کاری اتحادیه املاک حدود5/99 درصد از فعالان قانونمند و قانون گرا هستند، اما تعداد مشاورانی که حق کمیسیون را بیش از نرخ قانونی تعیین می‌کنند باید آگاه باشند که سازمان تعزیرات 4 برابر اضافه دریافت شان از متقاضی را جریمه خواهند کرد و اتحادیه املاک کشور برای مجازات اين دسته از مشاوران‌املاك قادر به لغو جواز کسب این دسته از مشاوران املاک است. در اين برنامه تلويزيوني مجري برنامه به انبوهي پيامك و تلفن مردمي اشاره كرد كه در آن عنوان شده بود بنگاهداران متخلف برای دریافت حق کمیسیون بیشتر از هیچ ترفند و چرب زبانی کم نمی گذارند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور در اين باره اظهار کرد: اگر خریدار یا مستاجر نتوانست در مقابل گفته مشاور املاک ایستادگی کند، بايد از خیر معامله یا قرارداد بگذرد و آژانس املاک را ترک کند.

علاوه براین مصطفی قلی خسروی در رابطه با میزان حق کمیسیون قراردادهای اجاره بیش از یکسال (به مدت هر چند سال)، تصریح کرد: قراردادهایی که بیش از یکسال تنظیم می‌شوند بنگاهدار ملزم است حق کمیسیون را بر اساس قرارداد یکساله محاسبه و دریافت کند و برای چنین قراردادهایی دریافت حق کمیسیون بیشتر، تخلف محسوب می‌شود.

همچنین، وی درباره میزان حق کمیسیون قراردادهای مشارکتی خاطر نشان کرد: در قراردادهای مشارکتی برای مثال: اگر آورده مالک و آورده سازنده به صورت 3 دانگ 3 دانگ یا 50 درصد از سوی طرفین باشد، حق کمیسیون باید بر اساس 50 درصد يا هر نسبتي كه در مشاركت تعيين شده، محاسبه شود

[jahanagahi]

خسروي همچنين از خريداران مسكن خواسته است قبل از امضای مبايعه‌نامه، خودشان بي‌واسطه سندملكي واحدمسكوني و شناسنامه‌ مالك مدعي آن ملك را رويت كنند و مشخصات داخل آنها را با هم مطابقت دهند و در عين حال به گفته‌هاي مشاوراملاك درباره صحت سند اعتماد نكنند.
وی در قالب یک توصیه به مستاجران در بازار مسکن اظهار کرد: مستاجران فقط به دیدن واحد اجاره‌ای بسنده نکنند، بلکه از مشاور املاک حتما بخواهند سند ملک، شناسنامه و کارت ملی مالک را نشان دهد و حتما سند ملک را به طور کامل مورد بازدید قرار دهند تا از بی‌نقص بودن واحد مسکونی مذکور از هر لحاظ یقین پیدا کنند و در این امر نباید به گفته بنگاهدار مسکن مبنی بر اینکه آنها برای فایل کردن واحد مورد نظر تمام مدارک مذکور را از قبل ديده‌اند و مورد ارزیابی قرار داده‌اند اطمينان كنند. متقاضیان برای جلوگیری از هر مشکلی باید با دیده خود مدارک مورد نیاز از سوی مالک را نظاره کنند.

[سعید محمدی]

کوچ خریداران مسکن به شهرهای مجاور
گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس از برخی دفاتر فعال در خرید و فروش وام مسکن حاکی است: رکود خرید و فروش مسکن در تهران از یک سو و کاهش قدرت خرید متقاضیان از سوی دیگر موجب شده تا قیمت انواع وام مسکن در بازار تا 200 هزار تومان کاهش یابد.

براساس این گزارش، علی رغم اعلام رسمی مرکز آمار مبنی بر افزایش 17 درصدی قیمت زمین و آپارتمان نیز در تهران، شاخص‌های عینی بازار نشان می‌دهد افزایش قیمت‌ها باید بیش از این عدد باشد که دیگر وام 20 میلیونی حتی کفاف 20 درصد خرید یک آپارتمان نوساز را نمی دهد.

بر اساس این گزارش وام‌ و اوراق 20 میلیونی (وام بانک مسکن) در تهران دیگر همانند گذشته (تا دو سال پیش) نمی‌تواند 20 تا 30 درصد قیمت مسکن را پوشش دهد اما ظاهراً این وام‌ها هنوز متقاضیان خاص خود را دارد.

*کاهش پوشش وام خرید مسکن به 16 درصد

چنانچه متوسط قیمت خرید یک آپارتمان نوساز (زیر 12 سال ساخت) را در تهران دو میلیون و 500 هزار تومان در نظر بگیریم برای یک آپارتمان 50 متری باید 125 میلیون تومان پرداخت کرد این در حالی است که وام 20 میلیونی خرید مسکن، تنها 16 درصد قیمت این آپارتمان را پوشش می‌دهد.

این در حالی است که بر اساس قانون بانکداری بدون ربا مشتری در قرارداد فروش اقساطی از جمله خرید خانه، 20 درصد آورده و 80 درصد باقیمانده را از طریق تسهیلات می تواند تأمین کند، حال آنکه این موضوع در تهران کاملاً برعکس است. در اکثر کشورهای اروپایی و آمریکا متقاضیان برای خرید خانه 5 درصد آورده و 95 درصد تسهیلات می‌گیرند.

*کوچ متقاضیان خرید مسکن به شهرهای اطراف تهران

شیردل یکی از فروشندگان فعال در زمینه خرید و فروش وام مسکن به خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس گفت: طی دو ماه گذشته قیمت انواع وام مسکن در تهران به دلیل رکود حاکم بر بازار خرید و فروش مسکن و کاهش قدرت خرید مردم تا 200 هزار تومان کاهش یافته است.

وی ادامه داد: شاید وام 20 میلیونی خرید مسکن و یا سایر تسهیلات مثل وام جانبازی، نخبگان و جوانان به وفور در بازار یافت شود و متقاضی هم برای آن وجود داشته باشد اما تمام این تسهیلات سهم ناچیزی از قدرت خرید متقاضیان را پوشش می‌دهد.

وی گفت: در حال حاضر وام 20 میلیونی خرید مسکن با تمام هزینه‌ها مثل تشکیل پرونده، هزینه کارشناسی و دفترخانه بالغ بر دو میلیون و 800 هزار تومان است در حالیکه این قیمت دو ماه پیش تا 3 میلیون و 100 هزار تومان هم رسیده بود.

وی با بیان اینکه دیگر وام خرید مسکن در تهران کفات 20 درصد خرید یک آپارتمان نوساز را هم نمی‌دهد گفت: به تازگی بیشتر متقاضیان خرید مسکن در تهران به دلیل اینکه افزایش قیمت مسکن آنها را غافلگیر نکند به شهرهای اطراف تهران مثل ورامین، اسلامشهر و کرج رفته‌اند.